70年房屋产权到期,无偿续租是否可能呢

劳动是财富之父和能动要素，土地是财富之母，近日有新闻称一些房主因土地使用权到期，需要缴纳数十万土地出让金才能续期。尽管官方已经辟谣，很多人心里还是在担心70年房屋产权到期时候怎么处理的问题。接下来由的小编为大家整理了一些关于70年房屋产权到期,无偿续租是否可能呢方面的知识，欢迎大家阅读!

在改革开放前，中国的城市土地实行的是划拨土地使用制度，具有“三无”特征：无偿、无限期、无流动。在这种情况下，实质上的土地买卖几乎都不可能，更不用说名义上的了。土地在今天的中国成为财富之母大概要追溯到30年前的1987年，举行了自1949年以来的第一个公开土地使用权拍卖，这表明，中国土地从此可以买卖了。此前，土地改革也作出许多试探性举措。80年代初，土地有偿使用制度开始萌芽，在这方面走在全国前列的，是经济特区深圳和。1982年，深圳按照城市土地等级收取使用费，1987年9月，深圳成为土地使用权有偿出让试点，同年11月，《上海市土地使用权有偿转让办法》颁行，这是中国关于土地使用权出让的第一次立法。1987年，国务院提出，使用权可以有偿转让。1988年，在深圳公开拍卖土地使用权后不久，宪法修订，在“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”后加了一句，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。 自此，在法律层面上，土地所有权和使用权分离，国家可以通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权转让给使用者。

房屋所有权为个人永久持有，但是住宅的土地使用权有70年期限

此举首先是在名义上保证了土地归国家所有，但在实际操作中，又肯定了私人的产权，以社会主义之名，行资本主义之实。1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布，第12条规定了土地使用权出让的最高年限，(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。这就产生了一个延宕至今的历史遗留问题：土地使用权是有期限的，到期后，土地怎么办?

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对此作出有限的回应，第40条规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”按照这条法律的逻辑，土地使用权期满后，全部归国家所有，在当时引起了很大争议。人大常委法律工作委员会在研究后决定，“这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应当在中规定，本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定。”于是这个问题就暂时搁置了。

虽然《物权法》规定，土地使用权期满后可自动续期，但续多少，怎么续，都没有“基本法”可遵循，给了地方政府很大的发挥空间。

到了1994年，《》颁行，第21条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

相比于之前的无偿收回，这次立法进步明显，允许续期了。但是有一个条件是，至少提前一年申请续期，如果没有申请续期，土地使用权依然会被国家无偿收回。比起直接无偿收回，此举良心许多，但吃相依旧难看。同时，此条律例又引起了另一个问题：土地使用权续期时，需要缴纳土地使用权出让金，但怎么交，交多少，只字未提。2007年通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满，依照法律规定办理。”相比之前，这次更进步了，不需要提前报备即可续期，但是民众最为关心的续期问题，仍悬而未决，而正是这个空子，给了地方政府“发挥才能”的空间。

中国大陆的土地出让制度师从殖民时代的，但却并没有效仿其快速、低价的续期方式。香港的土地使用权续期费用，每年仅有房价的万分之0.3。

《物权法》的规定，没有说明自动续期是否需要缴纳费用，其他相关法律对此也没有额外说明。按理说，这并不是一个十分复杂的问题。中国的土地制度改革，以当时尚为英国殖民地的香港为模板。1842年，英国殖民香港之后，土地所有权归英王所有，由港英政府代为管理，实行土地批租制度，政府将土地使用权租赁出去，收取使用权出让金。

至于租赁期限，在英国殖民香港的一百多年内，有过几次变化。香港地政总署的资料显示，早年香港土地契约的年限有75年、99年、999年三种。1844年，租期定为75年，后由于承租者抗议租期太短，港府将新批租的土地使用权75年延长至999年，和英国本土一样。但政府很快又意识到999年太久，只争朝夕，1898年后，在批租的土地中，取消了999年租期，改之以75年后再续租75年，且不收地价。同样是1898年，英国向清政府租借北与，以99年减3天批租给私人，并商定于1997年归还中国。1984年，“中英联合声明”明确表示，香港回归后，港府的土地批租制度将会保留。1997年之后，新批土地契约年限定为50年，一些特殊用途的契约除外，比如休闲用地或加油站，年期为21年。

香港的土地批租制度是大陆效仿的对象

而香港的土地使用权到期后自动续期，《政府租契条例》规定，契约持有人须在续租期每年缴交租金，款额相当于有关土地在契约续期当日应课差饷租值的3%。根据香港政府官网的说明，差饷是“按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收的，该租值是假设物业在指定的估价依据日期控制出租时，估计可取得的合理年租而计算。”2016-2017财政年度的差饷征收率为5%，即年租的5%。而续期的费用是差饷的3%，也就是说，续期的费用为年租的1.5‰(5%×3%)，香港房市目前的租售比是2%左右，推算得出每年的续期费用约占房价的万分之0.3(1.5‰×2%)，即使折算成大陆的70年产权，也就万分之2.1。即，一套1000万港币的房子，一年缴纳的续期费用也就是300港币，连缴70年也才2.1万港币，基本上是象征性收费。

法律没有明确规定，地方政府在处理土地使用权续期时各自为政，总体来说，依然远高于香港的续期费用。

但大陆在学习香港的土地使用权制度时，遗漏了一个重要节点：如何续期。这给了地方政府很多施展空间。事实上，在温州之前，因为特殊情况，已经有多地遇到了土地使用权续期问题，各地的处理也大相径庭。

2001年，深圳的国际商业大厦有一部分土地使用权到期，根据2004年该市出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地使用权期满，可按照公告基准地价的35%续期。根据2009年中国国土资源部对620个楼盘的调查，地价占房价的比例平均为23.2%，若以此推算，当时深圳的续期费用标准约是房价的8%(35%×23.2%)，远远高于香港。

2009年也有类似情况发生。该市山小区有部分业主的土地使用权即将到期。当时，青岛市认为土地使用权期满后应有偿续期，给出的方案是，以过去一年的平均地价为基准，折算至建筑面积是60%左右，当时该地区的地价是1000元，所以100平米的房屋须缴纳6万元。

深圳楼市异常火爆

就在今年，深圳市也发生过一起土地续期事件。深圳长城大厦一套80.6平方米的房屋从50年使用权延至70年，共缴纳约45000元出让金，而当时该楼的房价约为8万/平方米，市值约645万，补交款项为市值的0.7%，依然远高于香港的。

香港的土地使用权续期价格低廉，在某种程度上是因为已经有其他税费冲抵，比如。中国目前尚未全面推行房产税，只在少数地区试点，但中国全面收缴房产税只是时间问题，如果在收取房产税的基础上再加收高额的续期费用，可谓赤裸裸的双重征收。目前，大部分土地还没有到土地使用权续期阶段，政府或许还没想好怎么去薅这些“社会主义羊毛”，等到时机成熟，想必就会有土地使用权续期方案推出。

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