商品房认购书的效力如何
商品房认购书的效力如何
所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。
很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。其实这种观点是错误的。
商品房认购书具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。并且容易发生定金套牢购房人的问题。
导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。
律师提醒，一旦看到“定金”两个字，就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。
律师支招
尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但，只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。
首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
其次是交钱之前请三思。为最大限度保护自己的利益，要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。
第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易抽身退出，尽量不要交“定金”。
最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。
认购书可直接转成正式合同
商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑，如果已经决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成商品房买卖合同，为自己保留及时“退出”的机会。
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