商品房预售和转按揭
商品房预售和转按揭
一、什么是预售商品房(俗称“楼花”)买卖
1、虽然预售商品房的转让类似于二手房的买卖，但由于预售商品房还未经过综合验收，没有办理房产证，风险较大，所以买受人一定要用购买一手商品房的态度对待预售商品房。例如到楼盘现场了解楼盘的规划、发展商有无拿到商品房预售许可证、工程进度、发生纠纷的如何处理等情况。
2、预售商品房转让时，买受人只与受让人签定转让合同而不再与发展商签定预售合同，购买后要继受让人履行应承担的义务和责任。所以，买受人在购买预售商 品房时应搞清楚要承担的责任和义务，以及受让人与发展商所签定的预售合同的条款内容。对于自己不愿接受的条款约定，要与发展商协商后在转让合同中重新约 定。
3、预售商品房转让实质属于二手房交易，因此买受人可以与受让人进行价格协商，并把协商好的价格写入转让合同中。
4、买卖双方在签定预售商品房转让合同时需注意转让合同是否有效，只有遵循法律法规的转让合同才受法律保护。
此外，由于预售商品房转让是个人之间的交易行为，因此为了稳妥起见，此种交易最好是委托律师或房地产代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当 事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障 交易双方当事人权益。中介机构在交易过程中能起到的另外的一个重要作用就是，为当事双方办理繁琐的房屋过户手续。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公 司一般要向购房一方收取一定金额的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交受让人所欠的契税。
还需指出的是，如果商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋转让给他人的，就不再属于“卖楼花”的范畴，而是一般房屋买卖关系，应按正常的房屋买卖来处理。
二、“转按揭”
转按揭业务是国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务，其实质是已购房产的借款人主体变更。购房人未还清住房贷款时，可以卖出房屋;买入者可向银行申请二手房购房贷款。
其 实，建设银行下属分行早在2000年就已开展了“转按揭?业务，现在上海、广东、深圳、四川等省市都已开办此项业务。目前，建行总行正在着手“转按揭”办 法的制定;农总行也在制定相关的办法，预计年内即可出台;中国银行北京市分行在明年年初也将有可能出台住房贷款“转按揭”业务。
据了解，想 拿 “按揭房”再交易的买房人大致有三种：一种是有“住房阶梯消费”理念，想卖掉旧房换好房的买房人;一种是因各种原因还不起贷款的买房人;一种是贷款买 房投资，以租还贷，却因今年租金市场下滑，想赶紧退出的买房人。由于各种原因，想把房子卖掉的北京住户直到今年才日渐增多。因而与二手房市场交易活跃的上 海、广东等地相比，北京人认识“转按揭?也相对晚了些。
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