论小区物权治理的三股力量

　　小区物权治理的三股力为：业主自治力、党建引领力及政府监管力

　　业主自治力是物权治理的根本力，党建引领力是物权治理的推动力，行政监管力是物权治理的保障力，党建引领力和行政监管力推动与保障业主依法自治。

　　为什么没有把物业服务企业产生的作用列为一种社区物权治理的单独力量？

　　因为物业服务企业只是根据物业服务合同对小区进行物业服务，其本质是一种企业行为。物业服务企业应讲求的是企业服务的信誉。合同双方应根据合同内容履行各方的责任与义务。对物业服务企业的选择，也应按照市场优胜劣汰的原则，来选择优质的物业服务企业为小区服务，物业服务企业也只有服务好业主，让业主满意，才能获得更多的市场份额和更多的利润。

　　▉ 业主自治力是小区物权治理的根本力

　　业主是小区物权的所有权人，是小区公共物权的共同管理人，所以，业主是小区物权治理的主体，业主自治力才是物权治理的根本力。业主自治力，为什么应该当然地成为物权治理的根本力？因为唯有如此，才能符合责、权、利完全对等的原则。既然是业主的物权，出了问题，也必须由业主自身来承担，那凭什么业主自己物权事务要让他方说了算？

　　在强化党建引领及政府监管的同时，也要更加重视业主组织和个人的物权权益。首先，要更加注重业主自治过程中的执行法规流程的严谨性，只有注重过程的严谨，才能保证结果的公平和公正。其次，要堵住召开业主大会会议时，由于业主众多、参与率低导致的业主实际没有过半或过三分之二同意的表决漏洞，具体详见本作者另外文章《用“直代同投直优先表决法”堵住业主大会会议漏洞》、《动摇了赖以治理的法律根基，小区岂能有太平？！》。只有堵住了这个漏洞，才能杜绝个人的人为操控，才能正确反映全体业主的整体意志，才能保护好业主的物权权益。

　　小区里很多物权纠纷或矛盾，都是由于业主主体权力的移位或弱化导致的。要保证业主主体权力不移位，就要保证业主的权力不旁落给少数人而人为操控。既要保证业主权力的整体完整性，又要保证业主权力的实时性。业主主体权力的弱化，就是当不注重业主自治过程中法规流程的严谨性，甚至违规操作时，小区物权事务不能严格按照业主的整体意志进行决定和执行，未能有效的实现业主自治。比如：该核实业主身份的不核实，该表决的不表决，该公开的不公开，该主动接受业主监督的不让业主监督，等等。

　　业主主体权力移位所产生的小区物权矛盾。每个小区都避免不了要进行小区物业服务企业的选聘，选聘结果的公正性直接影响到小区物业服务的好与坏，与小区业主的利益息息相关。因此，小区物业服务企业的选聘工作，也是全体业主最为关注的，也是产生小区矛盾最多、最大的物权事项。

　　往往最终选聘“成功”的物业服务企业不一定就是业主们最满意的企业，发生问题的关键就是评标委员会的成员组成出现了问题。因为评标委员会不能实时地代表业主的整体利益或意愿，也就是说业主主体权力已经出现了移位，由于少数没有责任心和公正心的所谓的“专家”担心自己打出的分评出来的结果有可能不令委托方满意，也可能会给自己带来不好的印象或不必要的麻烦，往往在评标前要意会一下代理方评标“方向”，如果代理方或代理委托方（比如：业主委员会或业委会主任）也失去公正心，那么，评标结果就有可能朝着代理方或委托方意会的“方向”走了。当然，这里只是反映的一种漏洞、一种现象，并不代表行业的整体现状。现实生活中，业主们也有选择协议选聘物业服务企业方式的做法，不通过全委托代理，而由业主自行选聘物业服务企业。其基本做法是，初选物业服务企业时，组建的评标委员会由外聘专家、业主委员会推举的委员及由业主实时选出的业主代表多方组成，并且通过对物业服务企业正在服务的项目进行现场考察打分、标书评定打分、现场答辩打分等多种分值综合评定。最后，在对初选时已中标企业的最终择一时，在各初选物业服务企业充分展示其服务优势的情况下，干脆交给业主大会由业主表决来产生。

　　除了权属关系以及有相关物权法律的保护外，业主自治力当然地成为物权治理的根本力的另一个原因是，物权权益对于业主的利益相关度太大，业主没法罢手，也不可能罢手。购买房屋基本都是花了业主差不多一生的积蓄，小区也是业主一生中所呆时间最长的生活环境，无论是从拥有财产价值的角度，还是从生活质量的角度，与业主自身的厉害关系实在太大！但是，往往业主搭便车的心理比较严重，参与率并不高，特别是在业主大会组建的初期。但是，一旦业主房产、维修资金和其它收益发生损失，业主们又会群起维权，甚至发生激烈的冲突。为了避免这种可能发生的矛盾，只能依靠负责业主大会、业主委员会组改建的组织方，以及成立后的业主委员会多多发动业主参与，多多公开透明，严谨法律流程，以避免出现漏洞，导致后期的业主不满甚至引发小区的动荡。

　　▉ 行政监管力是物权治理的保障力

　　小区物权治理行政监管力是一种依法行使的外部强制力，是业主权益的保障力，是物权治理秩序的维护力。政府对小区物权治理的监管职责，是法律法规赋予的，但监管的目的，仍然是保障业主的物权权益，保障业主对物业管理区的物权事务依法有效管理。

　　居民委员会既是社区居民自治的机构，也是基层人民政府的延伸机构，承担了部分政府工作职能。在实际物权治理过程中，居民委员会协助政府实施对业主物权事务的部分监管，但其实质性的权力和核心的工作，仍然由政府自行把控，比如撤销权的行使以及各种备案工作。居民委员会发现业主大会、业委会违法决定，应该撤销时，必须上报给政府，交由政府来判断和实施。

　　上述居民委员会协助政府对业主大会、业主委员会的指导、监督作用，在部分省市已经固化到地方性法规中，专门赋予了居民委员会对业主大会、业委会独立的指导、监管职能。也有部分居委会还已经专门下设了“业委会和物业服务企业的工作委员会”来落实这项职能。

　　本作者认为，居民委员会的这项指导、监督作用，仍然属于政府职能的延伸，或者说居民委员会与政府的所发挥力量基本属于同一股力，本质上不属于单独发挥作用的力量，并且在《物权法》及国务院《物业管理条例》中也没有专门被提及，所以，本作者并没有在本文中作为小区物权治理的独立力量来单独列举。但是，由于政府工作人员的人数以及工作人员管理有效幅面的限制，需要居民委员会在指导和监督方面起到更大的作用，实际上，在不少地方，居民委员会也确实已经在这项职能方面发挥了越来越大的作用。

　　政府对业主大会、业主委员会的监管，也包括对某些地方法规规定的业主委员会委员资格以及业主大会、业委会筹备组或换届改选小组中业主代表的资格的监管。但是，由于各种客观原因，有些资格条件，大部分业主甚至绝大部分业主都已违犯，如：别墅小区的违法搭建，商业地产业主欠缴物业服务费等，导致找不出既符合资格条件又让业主满意的业主委员会委员候选人或业主代表，从而，阻碍了业主大会、业委会的组建或者运作，这也是导致物权矛盾的一个重要方面，应该引起各相关方的关注和重视。详细请见本作者另外文章《设定业主委员会委员资格条件带来的困扰》。

　　▉党建引领力是物权治理的推动力

　　党建引领力既是一种物权治理的外部力，也是一种业主自觉自愿地推动业主物权自治的内生力。必须加速这个外部力向内生力的转化。

　　党建引领力对于业主内部治理来说，本身是一种外部力，所以叫做党建引领力。但这种外部力，必须通过转化，使其成为一种业主内部的内生动力才能发挥作用。所以，对于小区物权治理整体来说，党建引领力其实同时也是在业主内部，推动业主自治积极前行的内生推动力。

　　如果党建引领这个外部力，不转化为业主自觉自愿的内生力，那么，就会遇到以下问题：当党组织在具体物权事务上的意见与业主意见不一致时，到底由谁说了算？是由党组织说了算，还是由业主说了算？

　　当然只能依法依规，由业主们自己说了算。但是，党是领导一切事业的核心力量，那怎样保障党成为小区物权治理的核心力量呢？那就是如何保障业主的依法民主自治。因为业主物权自治是有相关的专门的法规体系做保障的，也因为这些法律本身就是在党的领导下制定出来的。所以，维护法律的权威就是维护党的领导权威，同时，也只有依法办事，才能符合国家当前正在推动的依法治国战略。

　　把党建引领力转化为业主内生动力的方式就是密切联系业主，组织业主、发动业主，服务业主。

　　也只有把党建引领力转化成为业主自觉自愿的内生力，才能把党对物权治理的领导力与法律法规规定的业主民主自治力有机地统一起来，否则就会与法律法规相冲突。

　　任何组织都不能缺乏先进、先锋，都必须要有一部分人先行先动，从而来带动和推动广大的普通群众。

　　在小区，党员就是表率，党员就是先锋，党组织就是业主自治的先锋队。尤其是在当下各种物权矛盾十分突出的时期，党组织就是战胜各种困难的一把把尖刀，就是攻克各个物权治理难题的战斗堡垒。

　　当前，物权治理的困难的确很多！比如，业主的参与率低的问题，由于业主委员会人员的非专职、非专业问题而导致的业主委员会能力和精力的不足问题，由于业主的法律意识和秩序意识不足而带来的自治环境恶劣问题等等，这都需要我们的党组织，来组织党员、发动业主战胜各种各样的物权治理困难。

　　党建引领的推动力与业主大会、业委会的自治力并不冲突。虽然党组织在小区物权治理整体上发挥着整体把控，方向引导的作用，但在具体物权事务上的做法，是通过组织党员、发动业主，加强法律法规宣传、主导舆论导向、聚集资源、积极参与、积极探讨和积极参谋，以服务和帮助业主大会、业主委员会实现顺利自治、科学自治。所以，党组织并不干涉或直接决策业主物权具体事务，并不影响业主依法民主管理的物权决策和执行。党建引领业主物权自治的具体的八抓工作内容，请参见本作者另外的文章《党建引领的重点应该是业主整体而不只是业委会》。

　　党组织不干涉具体业主物权事务，但并不是对业主大会、业主委员会就没用影响力。对于一届称职的积极的业主委员会来说，业主委员会可能更多地感觉到的是党组织支持力和鼓励力，而对于一届不称职的消极的业主委员会来说，可能更多感觉到的是党组织的监督力和无形的压力。这种压力并不表现为党组织对业主委员会的直接对抗力（比如指责、批评），而是表现为党组织组织起来、发动起来的绝大部分业主们出于自身对物权治理的推动需要而对业主委员会产生的一种督促作用。

　　成立小区业主党支部，是党建引领小区物权治理最到位、最有效办法

　　为了将党建引领的外部力更加有效转换成为业主自觉自愿的内生力，本作者建议成立小区业主党支部。小区业主党支部由小区全部的既是业主身份又是党员身份的业主党员所组成。小区业主党支部，属于物权专项治理功能型党支部，不同于已经存在的社区基层党支部，仅仅发挥着小区物权治理功能。业主党支部下设各业主党员小组，其中也包括业主委员会党小组。业主委员会党小组是一个发挥关键作用的党小组，是组织重点引领的党小组。为了实施重点引领，在业主委员会党小组召开党小组会议时，居民区党总支应派代表直接参加会议。

　　建立小区业主党支部，首先可以精确核实业主以及党员的身份，以加强物权治理的法规严谨性，保障业主的物权权益，也只有这样，才能一个不少地组织起每一个业主党员，发挥其应有先锋模范作用。其次，建立了小区业主党支部，就是健全了这个专项物权治理功能型党组织的组织体系，只有有了健全的组织体系，才能让组织深入持久的发挥党建引领的作用。关于业主党支部，请详细参见本作者另外文章《建立小区业主党支部是落实党建引领物权自治的重要举措》及《深抓小区业主党支部建设才是党建引领物权自治关键》。

　　党建引领小区物权治理也应该精准化、科学化

　　加强党建引领，党组织肯定是要发动广大业主多参与、多讨论具体的物权事务的，特别是业主们所关注的急、难、愁问题，但党组织决不应寻求与业主委员会的对抗，更不寻求罢免业主委员会或业委会委员。

　　党组织不应以组织名义直接参与物权纠纷，党组织的领导干部也不应以个人名义直接参与物权纠纷，以保障党组织及党组织领导干部以公正的身份搭建纠纷协调平台，公正地调解物权纠纷。

　　只要党组织领导干部被选为业主委员会委员，就应立即辞去其在党组织的领导干部职务，以保证党组织及其领导干部以公正的身份有效监督业主委员会的工作。

　　党组织的公正性还体现在，当业主或业主委员会在发起业主大会会议时，以及业主委员会委员在发起业主委员会会议时，只要具备了召开业主大会会议、业主委员会会议的条件，党组织都应发动党员、发动广大业主积极参与讨论和表决，不会因为与组织观点是否一致，而改变组织的积极态度。

　　关于如何正确处理好小区业主党组织、业主党小组与业主大会、业主委员会之间的关系，详细请参见本作者另外的文章《党建引领的重点应该是业主整体而不只是业委会》。

　　要警惕简单化，粗犷化党建引领方式

　　党建引领就是发挥业主党支部的在物权治理方面的攻坚堡垒作用和党员的先锋模范作用。党组织通过发动党员和普通业主多参与、多竞争、多讨论、多寻求资源、多参谋、多带头行动的方式推动业主的自治工作，而不是干涉业主依法民主自治的秩序，更不是破坏物权法规的规定，而不是由组织中某个个人对具体的物权事务发号施令。也不是简单地代替掉业主委员会，要求物业服务企业做三做四，利用物业服务企业完成应该由居民委员会组织小区居民志愿者所完成的工作。正确的做法是应当指导和监督业主委员会督促物业服务企业履行物业服务合同。

　　弱化业主大会、业主委员会的作用，否定业主自治的根本力，只会损害业主的权益，滋生新的腐败，引起业主的不满甚至对抗。

　　党建引领小区物权治理要不忘初心、不辱使命

　　党建引领物权治理，是在小区物权治理遇到困难，小区物权矛盾比较激烈的情况下才开始介入的。其目的仍然是协助业主建立一各业主积极参与，公开透明、依法自治的物权治疗环境，更好地保障业主的物权权益，建立一个和谐幸福的美好家园环境。党组织在有序推进党建引领工作的同时，也要加强对党员本身的自律教育工作，不忘初心，不辱使命，开展批评与自我批评，争取广大业主的拥护和支持，为推动小区物权治理的积极发展做出应有的贡献。

　　小区物权治理的三股力，即业主自治力、党建引领力和政府监管力，分别独立发挥着不同的作用。业主自治力是物权治理的根本力，党建引领力及政府监管力，推动和保障业主自治这个根本力发挥作用。只有这三股力，同时发挥各自应有的作用，小区物权治理工作才会积极有序地开展。

　　在业主自治和党建引领方面，本作者一直主张小区物权治理必须一手抓党建引领，一手抓依法民主自治，两手都要抓，两手都要硬观点。只有二者不可偏废，才能促进小区物权治理的健康发展。详细请参见本作者另外的文章《小区物权治理必须一手抓党建引领，一手抓依法民主自治，两手都要硬！》。

　　本文讲的小区物权治理三股力，与人们平时所说的社区四位一体工作会议中所涉及的业主委员会、居民区党组织、居民委员会略有些不同。本文讲的只是单独的物权治理内容，而小区召开的四位一起会议涉及的是整个社区的治理工作，不仅涉及物权治理内容，还涉及小区治理的其它各个方面，其中也包括居民自治及政府需要贯彻落实的其它各方面的工作。四位一体会议不仅是一个党建引领的社区会议，而且也是一个由党组织牵头搭建的由各方单位参与的利益或矛盾的协商平台，除了有居民区党组织、居民委员会及业主委员会的参与之外，也包括物业服务企业的参与。小区物权治理在接受党建引领的同时，还必须符合相关物权法规的规定，但在整个社区治理的总体把控上，在四位一体会议中，其它各方都必须接受党组织的统一领导。

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