缔约过失责任纠纷上诉案件

　　上诉人华某英因与被上诉人邱某红缔约过失责任纠纷一案，不服于都县人民法院(2009)于民一初字第***号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2006年5月6日，原告华某英与被告邱某红签订《建房协议》(实为房屋买卖协议)，协议约定：被告将座落于某镇东门一段39号一单元6楼601室住房一套出售给原告;房屋总投影面积130m2;房屋价格为478元/ m2;协议签订之日原告交付被告40000元，余款于2007年6月30日全部付清，同时由被告负责办理房屋所有权证、土地使用证、契税证，费用由原告负担;被告应在签订协议10日后负责施工六楼顶层的凉棚设施，并按原告的要求施工;凉棚由原、被告共同使用，工程费用由原、被告各自负担50%;原、被告自觉履行本协议各项条款，违约所造成的损失，由违约方负责赔偿。同时，原、被告就双方的其他权利义务均进行了约定。协议签订后，原告当即依约支付被告购房款40000元，被告同时将房屋交付给原告。此后，原告对该房屋进行了装饰，并于2006年农历6月28日入住至今。2006年10月，原告向被告支付房屋办证费5000元。2007年原告以被告未依约办理房屋权属证为由拒付剩余购房款，双方为此产生纠纷，被告遂诉至法院要求确认《建房协议》无效，原告向被告返还房屋。于都县人民法院(2007)于民一初字第548号民事判决书对该案作出判决：一、被告邱某红与原告华某英于2006年5月6日签订的《建房协议》无效;二、原告华某英应于本判决生效之日起30日内将座落于于都县某镇东门一段39号一单元601房屋一套返还给被告邱某红;三、被告邱某红应于本判决生效之日起30日内返还原告华某英购房款45000元(含办证费5000元)。原告不服该判决，上诉至赣州市中级人民法院。2009年2月，赣州市中级人民法院作出了维持原判的判决。该判决中称对于华某英损失的赔偿问题，其可另行主张。

　　2009年3月10日，原告华某英向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、判决被告邱某红赔偿《建房协议》无效给原告造成的经济损失130000元;2、诉讼费及鉴定费由被告承担。在审理过程中，于都县方正司法会计鉴定所对座落于于都县某镇东门一段39号一单元601房屋的室内装修费、顶层凉棚修建费、房屋现值进行了评估鉴定，结论为：该房屋现值为人民币92635元、装修价值为人民币40941元、凉棚价值为人民币6056元。另查明，原告为该房屋安装水电开支计人民币2464.48元、安装楼宇对讲机及防盗门等开支计人民币275元、门前铺地开支307元、鉴定费5000元。

　　原审法院认为：原告华某英与被告邱某红签订的合资建房协议实为房屋买卖协议。被告建房用地为集体土地，其将新建房屋中的一套住房转让给非本集体经济组织成员的原告，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，该协议被依法确认为无效协议。原、被告在缔约过程中未尽告知、审查注意之义务，双方均有过错。双方因该转让行为取得的购房款、房屋应互相向对方返还，对转让行为所受到的损失，应根据各自的过错各自承担相应的责任。原告对该房屋的装修及安装的设施作为房屋的添附财产具有与主物不可分离的性质，在作为主物的房屋被确定为归被告所有后，被告理应赔偿原告由此而造成的损失。原告以丧失了以签约时的价格同他人签订有效房屋买卖合同的机会而要求被告赔偿房屋现值和原购买价值之间的差价的主张，该主张的损失属于间接的信赖利益损失，原告对此不能证明其与第三人订约的机会曾经是客观存在的，并且在本案诉讼时已确定不存在，对原告的该项主张不予支持。据此确定本案的赔偿范围为：一、室内装修费40941元;二、凉棚修建费3028元;三、水电安装费2464.48元;四、楼宇对讲机及防盗门安装费275元;五、门前铺地费用307元。共计人民币47015.48元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告邱某红赔偿原告华某英的购房损失计人民币47015.48元，限被告在本判决生效后十日内给付;二、驳回原告华某英的其他诉讼请求。本案受理费2900元、鉴定费5000元，由原、被告各负担3950元。上述款项如未按规定期间履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

　　上诉人华某英不服该判决，向本院提起上诉称：1、一审判决仅对上诉人所受装修损失进行了赔偿，但对房屋现值与原买卖合同的差额没有得到合理的赔偿。对于上诉人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑上诉人因房屋现值和原合同价的差异所造成的损失予以确定。2、被上诉人明知其所出卖的房屋系集体土地性质，属禁止流转范围，出卖多年后又以《建房协议》无效为由主张合同无效。被上诉人应对合同无效承担主要责任。其上诉请求为：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项;2、判决被上诉人赔偿上诉人房屋现值损失30495元;3、上诉费用由被上诉人承担。

　　被上诉人邱某红答辩称：1、2006年5月6日，上诉人与被上诉人签订建房协议后，上诉人未完全履行合同，未按时缴纳建房款，被上诉人无奈提起诉讼。并非被上诉人先违约，造成合同无效，上诉人负有一定的违约责任。2、上诉人要求被上诉人赔偿房屋现值损失30495元没有事实根据和法律依据。3、法院判决合同无效后，上诉人本应立即空出该房屋，交回被上诉人，但上诉人却至今占用该房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。

　　二审认定的事实与一审查明的事实一致。

　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的合资建房协议实为房屋买卖协议，该协议签订时，涉诉房屋已经建成，是一种现房的买卖。被上诉人明知其建房用地为集体土地，依法不能转让给城镇居民，但其在合同中未明示土地性质，且在合同中明确承诺负责办理土地使用权证和房产证。被上诉人应对合同无效承担主要责任。上诉人属城镇居民，依法不能购买在农村集体土地上所建造的房屋，但其在购房时未尽充分审查注意义务，对于合同的无效也应具有一定的责任。本院酌情确定被上诉人承担的责任为70%，上诉人承担的责任为30%。

　　关于涉诉房屋的评估现值与合同价之间的差额损失问题。本案中，涉诉房屋的评估现值为92635元，而合同价格为62140元，差价为30495元。该30495元是上诉人的一种信赖利益损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定，应当纳入上诉人的损失范围。故上诉人的损失为：房屋差额损失30495元、室内装修费40941元、凉棚修建费3028元、水电安装费2464.48元、楼宇对讲机及防盗门安装费275元、门前铺地费用307元，共计人民币77510.48元。被上诉人应当赔偿上诉人的损失为77510.48元×70%=54257.34元。一审上诉人的诉讼请求为赔偿其损失130000元，二审判决支持了54257.34元，判决支持部分所应交纳的诉讼费用由被上诉人负担，判决未支持部分所应交纳的诉讼费用由上诉人自行负担。

　　综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但在处理上未将涉诉房屋的评估现值与合同价之间的差额纳入损失范围，也未将上诉人与被上诉人导致合同无效的缔约过失责任进行划分，此种处理不妥，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：

　　一、维持于都县人民法院(2009)于民一初字第***号民事判决第二项;

　　二、变更于都县人民法院(2009)于民一初字第***号民事判决第一项为：被上诉人邱某红应赔偿上诉人华某英购房合同无效所造成的损失计人民币54257.34元，限本判决生效后10日内付清。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费2900元(华某英已交纳)、一审鉴定费5000元、二审案件受理费562元(华某英已交纳)，合计8462元，由上诉人华某英负担4908元，由被上诉人邱某红负担3554元。

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