从一起房屋买卖合同纠纷案谈缔约过失责任及利益损失赔偿
案情：
2006年12月29日，某局(甲方)与某公司(乙方)签订一份《房地产转让合同》。合同约定：甲方以700万元的价格转让一栋办公大楼及办公大楼东侧门面房及后院一栋小楼的所有权给乙方;乙方在合同签订后10日内汇入甲方帐户50万元，2007年2月29日、5月31日、12月31日前分别再汇入甲方帐户100万元、200万元、350万元;若乙方在2007年12月31日前未付清所有款项，甲方有权将办公楼的使用权收回。合同签订后，某公司于2007年1月8日、4月29日两次支付某局购房款50万元、100万元。某局按约向某公司交付了办公楼一楼大厅和后院小楼三至四层。2007年2月，某公司将一楼办公大厅以每年45万元的租金出租给了中国联通某分公司(以下简称联通公司)，租期5年，联通公司先行支付了三年租金135万元。前述合同约定的付款期限届满后，某局以某公司未按约定期限付清所有款项，于2008年3月25日给某公司发出《关于处理解除房地产转让合同遗留问题的函》，称双方已于2008年3月1日达成了解除合同的口头协议，要求该公司于2008年3月30日前与该局协商解决合同解除后的遗留问题。某公司接函后回复《关于继续履行房地产转让合同的函》，认为某局所称的双方于2008年3月1日达成的解除合同的口头协议与事实不符，要求继续履行合同。因双方对是否解除合同未达成一致，双方协商一致达成仲裁协议，某局遂以某公司没有履行合同的主要义务，拖欠购房款，严重违约为由，于2008年4月8日向济宁仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除合同并由某公司承担违约责任。仲裁委根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，认为涉案合同土地使用权属划拨方式取得的，某局转让该房地产时，未经政府批准。因此双方当事人订立的《房地产转让合同》属于无效合同，并向双方当事人进行了释明。同日某公司提出反请求，请求裁决某局赔偿因合同无效给其造成的损失500万元并承担全部仲裁费用。
在审理过程中，在某公司申请委托鉴定机构对涉案房产进行评估鉴定，在评估基准日2008年12月16日，案涉房产的市值为1257.6965万元。
审理：
济宁仲裁委经审理认为：某局与某公司签订的房地产转让合同所涉土地使用权为划拨性质，该合同未报经有批准权的人民政府审批，应为无效合同。某局在转让该房地产时明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在仲裁过程中怠于补办相关手续，对合同无效应承担主要责任。某公司在签订合同时没有尽到注意义务，对合同无效应有承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
裁决：
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条的规定，仲裁庭作出如下裁决：1、某公司于裁决生效后15日内将某局涉案房屋的使用权及一楼大厅出租租金135万元返还给某局，某局在接收上述权利及款项的同时返还某公司已付房地产转让款150万元，相互折抵后某局于裁决生效后15日内给付某公司15万元;2、某局于裁决生效后15日内赔偿某公司损失100万元;3、驳回双方当事人的其他请求。
评析：
通过分析这则案例可以看出，某局对造成涉案合同无效的法律后果负有主要过错，应对合同的相对方某公司承担缔约过失责任，赔偿其信赖利益损失。关于缔约过失责任及信赖利益损失赔偿问题，我国现行法律的规定较为原则，目前理论界仍存在较大的争议，实务界普遍感到操作起来有相当大的难度，本案可以说是一起典型案例。
本案中，某局系将其在划拨土地上建筑的房屋转让给某公司。双方签订合同后，该合同尚处于未生效状态，作为转让方和划拨土地的使用权人，某局依据协助、勤勉和诚实等先合同义务应及时履行相应的报批手续促使合同生效，但某局至申请仲裁前均怠于履行上述义务并致使合同被认定为无效，故某局是以不作为的方式违反了先合同义务，其行为违法且主观过错十分明显。
根据合同法第44条、第52条和房地产管理法第40条的规定，以划拨方式取得使用权的房地产不允许转让，如转让，应经有批准权的人民政府批准，补交土地出让金。这是法律的强制性规定。违反法律的强制性规定，是造成该合同无效的主要原因。因此，某局在该案中承担缔约过失的主要责任是毫无疑义的。
根据《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。某公司，其虽未完全履行给付转让款的义务，但基于对某局的信赖和对合同目的得以实现的预期，部分履行了义务并已就受让的房屋加以经营(出租)，因合同被认定无效，双方返还因合同取得的财产，在涉案房屋已大幅涨价的情况下，某公司受损是不可避免的。涉案房地产经委托鉴定评估，溢价500余万元。如果合同有效履行，显然是某公司的既得利益。但能否支持某公司要求：某局赔偿500万元之损失的仲裁请求呢?《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”某局已构成了缔约过失，应对某公司承担相应的损害赔偿责任。仲裁委以合同生效并得以正常履行情况下该公司可获得的房产升值利益为参考酌定其损失。同时，仲裁委注意到，某公司作为房屋买受人在签订和履行合同过程中应尽必要的注意义务，其对交易风险应有一定的预判能力，但该公司轻信合同有效并能最终得以履行，对其利益受损主观上也存有过失，故根据“过失相抵”规则，相应减轻了某局的赔偿责任。此外，仲裁委也考虑了某公司仅给付了少部分购房款的实际情况并将其作为酌定因素之一，最终裁决某局赔偿某公司100万元，这一赔偿数额应该说是比较适当的。
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