抵押后出租怎么处理
随着法律意识的增强，为了保障债权能够充分实现，多数债权人选择在债权上设立抵押权；与此同时在社会生活中，基于成本的考虑，租赁关系也是广泛存在；那当抵押权和租赁权同时存在时，该如何处理这两者之间的关系呢？让我们带着这些疑问，来看看下面由法律知识网的小编为大家带来抵押后出租怎么处理的详细内容吧。
一、抵押后出租怎么处理
《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则，是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁房屋让与第三人的，租赁合同对该受让人仍然有效。
《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”按照“举重以明轻”法律解释原则，可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁”原则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响，所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。
二、租赁权先于抵押权
当租赁权在先，抵押权在后，即先租后抵时：《担保法》第48条规定：“【抵押权对抵押物上已存在的租赁权的效力】 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《物权法》第190条规定：“【抵押权和租赁权关系】 订立抵押合同前财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”。
由此可看出，在先的租赁权可以对抗在后的抵押权，承租人的租赁权可以在抵押权实现后对抗受让人，租赁合同在有效期内继续有效，该情况可以类推适用买卖不破租赁规则。
三、抵押权先于租赁权
当抵押权在先，租赁权在后，即先抵后租时：最高人民法院《关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》在第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”；《物权法》在其第190条规定：“【抵押权和租赁权关系】 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己经登记的抵押权”。
由此可看出，在后的租赁权不能对抗在先的抵押权，该情况不能类推适用买卖不破租赁规则。但从上可以看出，《物权法》和司法解释的规定略有不同，《物权法》强调租赁关系不得对抗“登记”了的抵押权，而司法解释没有对抵押权做出登记的要求，两者适用上稍有冲突，那么在司法实践中抵押权在先未经登记是否可以对抗租赁权就可能会引起争议。
以上就是法律知识网小编为大家带来的抵押后出租怎么处理的全部，看完本文你是否都了解关于抵押后出租怎么处理的相关知识呢？为了避免后续产生纠纷，在签订租赁协议时，有必要事先了解租赁物是否已被抵押；介于抵押并不一定进行登记，承租人对此难以查实，承租人可以通过和出租人在租赁合同中约定租赁物并未抵押同时约定相应违约责任的方式来保护承租人的合法权益。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律知识网的相关律师。
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