物权编：物尽其用，落地才算到位

　　《民法典来啦！》系列报道之二

　　物权编：物尽其用，落地才算到位

　　“我买了一套房，70年之后，怎么算？”

　　“小区公共停车位被物业出租，收益归谁所有？”

　　“业主的维修基金应该怎么用？”

　　“居住权能发挥什么作用？”

　　此时，民法典大幕已经开启。它体现着鲜明的时代特点；它反映了人民的意愿，具有非凡的历史意义；它对整个国家市场经济的发展，对人民权利的保障也会发挥更大的作用。

　　新设添附制度；增加土地经营权的规定；完善建筑物区分所有权制度；细化住宅建设用地、使用权的自动续期规则；居住权入法实现物尽其用；走向动产质押和权利质押、登记制度的统一；扩大担保合同的范围等……所有这些规定，让物权编亮点突出。

　　民法典的颁行，不是终点，而是一个新的开始。它在“落地”的同时也会产生一系列新的问题亟待解决。在最高人民法院发布的与民法典配套的第一批司法解释中，对物权编相应作了更新。

　　本文撷取物权编中几处跟百姓息息相关的亮点亦是难点，结合实践案例，为读者进一步了解物权编提供一些新的思路。

　　居住权如何落地？

　　“2020年7月27日，渐冻症患者小魏的离婚官司有了最终结果：她可以在前夫名下的房产继续居住，与前夫共有居住权，并同时获得了6岁女儿的抚养权。”

　　2020年夏天，有这样一个判决闯入了公众的视野。本案中，“居住权”一词在当时民法典被表决通过的大背景下，显得格外有意义。

　　据红星新闻报道，2010年，小魏和小赵相识。两人都在北京工作，小魏做行政，小赵经营一家印刷店并在通州购买了住房。两年后，两人登记结婚。2014年，夫妻俩迎来了女儿。也是从那一年开始，小魏发现自己走路总是摔跟头，辗转多家医院，终于得出了结论：渐冻症。本就经受着苦难的小家，后又因小赵的心脏疾病入院而变得更加脆弱。

　　自小魏怀孕以来，小魏的父母便来北京照顾。小魏被医院诊断出患有渐冻症后，父母更是无法离开，他们不仅要照顾女儿，还要照顾外孙女。而小赵住院时，他的母亲也来了。自此，一家六口共处一个屋檐下，矛盾渐渐开始多了起来。直至发展到小两口各处一间，有事靠手机沟通，一家人过成了两家人。

　　2017年，小赵向小魏提出离婚，并以夫妻感情破裂为由，向法院提起了诉讼，被法院驳回。当时的小魏并没有同意。2018年小魏病情加重，瘫痪在床，需要靠呼吸机来维持生命。丈夫对妻子视而不见，对孩子不管不问，小魏对小赵不再抱有希望，决定离婚。

　　2019年，在律师帮助下，小魏向北京市通州区人民法院提起了离婚诉讼。同年12月，小魏的离婚诉讼宣判，通州法院判决：两人离婚，孩子归小魏抚养，除了小赵还需负担的抚养费、治疗费等，小魏还享有小赵名下房子的居住权，直到孩子18岁成年。小赵不服判决，提起了上诉。北京市第三中级人民法院接到了小赵的上诉，并于2020年7月27日作出了终审判决，维持原判。

　　判决书中表述，在小魏的居住问题上，法院认为，涉诉房产虽然系赵某的婚前财产，但小魏因病已丧失劳动能力，依据婚姻法第四十二条的规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。因此，一审法院从照顾妇女儿童权益的角度出发，认定小魏及其子女在涉诉房屋内享有居住权并无不当。而对于子女抚养问题，二审法院认为，两人婚生子女自幼便随小魏生活至今，小魏父母也愿意抚养，考虑到双方抚养条件、少年儿童的健康成长等因素，由小魏抚养更为有利。

　　此案的判决结果，让很多业内专家表示，这场离婚诉讼案中，居住权和抚养权的归属，在司法实践中具有突破性意义。

　　居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。而在我国，之前居住权法律虽未明确规定，但也能隐约看到它的存在：最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”实践中根据这条规定，在离婚后，为无住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象，并且在司法实践中，该条款还被类推适用于养老等情形。

　　民法典中增加规定“居住权”这一新型用益物权，是物权编的一大亮点。这一项正式被法律物权化的权利成为大家热议的话题。那么问题来了，实践中的居住权，应该如何依法保障其落实？法律规定中有哪些关键点是需要百姓注意的呢？

　　民法典编纂参与人、中国社会科学院法学研究所民法研究室主任谢鸿飞教授，在接受记者采访时给出了他的见解。谢鸿飞教授认为，居住权作为民法典新增设的一种物权，其权能是对他人房屋的物权性使用，既然是一种物权，当然应有公示方式和公示手段。依据民法典第三百六十八条，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。虽然未明确登记机关，但居住权是对他人房产的用益物权，因此登记部门应由房屋产权登记部门负责。如果没有登记，则不产生物权效力，即居住权不成立，无法对抗第三人（如房屋的抵押权人等），合同双方当事人之间的权利义务可依据合同认定。

　　而关于有“居住权一方是否具有优先购买权”的问题，谢鸿飞教授解释，民法典未规定居住权人在所有权人出售房屋时享有优先购买权，因此，居住权人无法主张这种权利。其主要原因可能是，居住权人作为一种物权，已经可以对抗房屋的买受人，房屋买卖并不影响居住权，所以赋予居住权人这种权利的意义不大。

　　“在实践中，居住权的设定情况比较复杂，完全排除其优先购买权并不妥当。”谢鸿飞教授主张，“个人认为，赋予居住权人以优先购买权，具有物尽其用的意义，建议未来通过司法解释等方式，赋予居住权人这种权利。此外，当事人可以在合同中约定优先购买权。”

　　另外，当居住权与抵押权发生冲突时，该如何保障债权人利益？谢鸿飞教授解释，在法律上，处理居住权和抵押权的竞存问题比较容易，完全可以按照“成立在先，效力优先”的一般规则。如果设定抵押权后再设定居住权的，则居住权不影响抵押权人的利益；若居住权成立在先，债权人明知这种情形依然在房屋上设定抵押权，表明债权人愿意接受这种风险，抵押权受居住权的影响，在处置抵押物时，居住权并不消灭。可见，居住权不会影响债权人的利益。但是，在司法实践中可能出现抵押权设定后，房屋所有权人恶意将房屋为无住房的父母等设定居住权的情况，从而影响抵押权的实现。

　　以上关于居住权而延伸出来的各类问题，还需要在司法实践中进一步明确细化。

　　“70年产权”魔咒如何破解？

　　还记得曾经令房主们担忧的“70年产权”的魔咒吗？

　　购房后，业主获得房屋所有权，而根据相关规定，建设用地使用权通常设定为70年，曾经因各地政策不一，还出现更短的时限。有了民法典，老百姓终于长吁一口气，不必再害怕“失去”。

　　早在2007年，物权法颁布实施，明确住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但对于续期费用如何缴纳并未予以说明。

　　2009年，青岛出现了全国首例住宅用地到期的情况。2016年4月，浙江温州的一批房产引发了全国的关注和讨论。由于这批房产的土地使用证期限仅有20年，当年便面临到期无法交易的问题。同年12月，原国土资源部办公厅复函确立了相关问题处理的“两不一正常”方案，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。但这仅是有关部门出台的过渡性措施，最终应该如何解决，当时仍是空白。

　　而今，物权编对此作出了明确规定。民法典第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。由此看来，自动续期已是定局，但对于如何续期、要不要再交钱、按照什么标准交多少，民法典并未明确。

　　谢鸿飞教授认为，住宅建设用地使用权期限届满的续期问题，是民法典编纂过程中备受关注的民生问题。但因为我国的土地权利受公法较多的管制，承载了丰富的社会政策目标，民法典作为私法，并不可能对这一问题作出详尽规定。民法典第三百五十九条仅仅在物权法第一百四十九条的基础上，增加规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这意味着这一问题最终将通过公法来解决。续期费用的缴纳或者减免主要考量的因素包括：国家对生存权的保障义务、业主初始取得建设用地使用权的成本、社会和经济发展状况、国家税负政策等。

　　苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳在接受媒体采访时曾指出，其个人提出的方案是：“住宅之下的一定面积（比如50平方米或60平方米的面积）的国有土地使用权应自动无偿续期一次，期限以70年为宜。”

　　而中国人民大学商法研究所所长刘俊海主张，自动无偿续期，居住的出发点应坚持以人为本的理念。但如果要征收费用的话一定要形成共识，消除分歧，用尊重产权的思维凝聚共识，寻求改革方案。刘俊海认为，从公平角度来讲，购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分，即获得了相当于永久性使用权，所以应该无偿续期。国家的大方向是给老百姓福祉做加法，而不是做减法，要更关注老百姓安居乐业的福祉，以人为本。因此，无偿自动续期是一个重要的选项。

　　业主的权益如何保障？

　　2020年年底，家住北京市石景山区的王女士突然接到一封律师函：“某某公司委托本律师，就你欠付该公司物业服务费等事宜，致函你方以敦促履行有关合同义务及承担相关责任⋯⋯”

　　王女士有些讶异，向物业反映了两年的问题久拖未决，竟然被物业“反咬一口”？况且，物业费离逾期还有半个月之久⋯⋯而有此“待遇”的业主不在少数，很多因反映问题长期得不到解决，无奈采取缓交物业费方式来进行“对抗”的业主，都被采取了同样的“催缴”方式⋯⋯

　　物业的这波操作，让王女士更加不满。这两年，一到大雨天，王女士家厨房外墙壁就开始往屋内灌水。滴滴答答直到雨停，厨房里的米面被淋坏了不少。最危险的是，厨房阳台上的洗衣机离漏水墙壁很近，万一因为淋水漏电，后果不堪设想。

　　这件事，王女士反映了两年。第一年捱到雨季已过，也没见上物业。到了年底，即便再生气，王女士还是把全年物业费交了。第二年，漏雨的情况更加严重，在王女士多次催促下，物业终于叫来师傅上门查看，给了“等待集体维修”的回复，便不再沟通此事……直至她又去催物业处理，物业的一句“这是开发商的责任，不归物业管”的答复，把“锅”甩得干干净净。

　　接到律师函的那一刻，王女士感到非常困惑：面对这样的物业，弱势的业主该去哪里维权？维修资金该怎么启用？

　　其实，在现实生活中，业主和物业之间的纠纷远不止于此。公共车位被物业出租获利、电梯里贴满广告、维修资金长期“沉睡”等问题，都是业主和物业之间解不开的“结”。实践中业主想要维权，想要获得共有部分的收益，常常遇到各种障碍。那么，民法典在实施过程中，应如何确保业主的权益切实“落地”？

　　谢鸿飞教授解释，业主共有部分归业主所有，其产生的收益自然也归业主共有。基于此，民法典新增第二百八十二条，规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　“但如果小区未成立业委会，业主要主张权利依然非常困难，毕竟单个业主并非这些收益的权利人。为能让业主的权利落地，当务之急是小区尽可能成立业委会。”谢鸿飞教授说，“为此，民法典第二百七十七条第二款修改了物权法第七十五条第二款，要求居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在小区业委会未成立时，对物业服务企业已经取得这些收益的返还请求权，处于无法行使的状态，其诉讼时效应处于中止状态。业主委员会成立后可行使这一权利。”

　　实际上，像王女士这种因小区业委会未能成立，导致维修资金无法正常使用的小区不在少数。民法典在一定程度上对公共维修资金的使用做了一定的松绑，第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　如何界定紧急情况？依申请的使用如何监督？这些问题都需要制定进一步的法律法规予以规范。

　　谢鸿飞教授说，民法典为破解这一难题，其第二百七十八条降低了业主决议通过的门槛。尽管如此，它还是采取了资本多数决（以建筑面积为标准）和人头多数决（业主人数），在业委会未成立的小区，业主通过决议的难度依然不小。

　　谢鸿飞教授认为，民法典第二百七十八条区分了对维修资金的使用和筹集的表决门槛，值得肯定。为解决实践中出现紧急情况，需要使用维修资金，业主却无法及时作出或者无法作出时，民法典第二百八十一条第二款规定，业主大会或者业主委员会“可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”。但是，目前尚没有具体的配套规则。

　　谢鸿飞教授建议，未来可通过修改物业管理条例的方式落实民法典的这一规定，可以考虑规定紧急情况的类型（比如建筑物因自然灾害等原因急需维修，否则会导致安全问题等），紧急情况由行政主管部门认定、维修资金的使用由主管部门和业委会共同进行监督、业委会向全体业务公示维修资金的使用情况等。

　　物善其用，物尽其用。除了上述制度之外，物权编在很多方面的修改均体现着人民的意志。如落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化；又如革新担保物权理念，助力优化营商环境等。

　　总之，民法典物权编的落地，必将“让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民。”

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