在二手房买卖过程中需要注意的法律问题
近期，随着合肥楼市价格快速上涨以及市区热点楼盘“摇号+限售”政策、市区学区内成套住房入学年限政策、二手房限购等政策的出台，合肥楼市在今年四月以来一度成为人们茶前饭后讨论的热点话题。
房子不同于一般商品，涉及金额大，价格变化快，违约风险高，所以在购房时需要非常谨慎。尤其是刚步入社会的初次购房者，一定要了解一些二手房买卖中的法律常识，在购房时提前做好知识储备，完善存量房买卖合同条款，这样在购房过程中遇到纠纷，才能最大限度实现有惊无险。
随着合肥楼市价格的快速波动，今年年初合肥市出现了一波二手房买卖的违约高潮，尤其是涉及学区房的二手房买卖，违约状况频现。本文结合我所律师今年以来承接的十余起二手房买卖合同纠纷案件，就购买二手房过程中需要注意的六个法律问题进行了整理，以供大家学习，尽量规避风险。
一、房屋承租人有优先购买权。
实地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者其它纠纷的机会。如果房屋正在出租，承租人对出卖的房屋有优先购买权，卖方应征询承租人的意见，看承租人是否购买。在同等条件下，承租人有优先购买权。法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，有可能会出现购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。因此，如果遇到正在出租的房屋，买方最稳妥的办法就是，要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。
二、买方要了解卖方的卖房目的。
在二手房买卖过程中，可能会有一些房屋明显低于市场价，购买此类房屋时，最好做好以下两项工作。第一，购房前不要嫌麻烦，一定要实地走访，多向物业、邻居、附近商家打听房屋情况，如是否曾经在该房屋内出现过住户非正常死亡（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋坠亡等）；是否存在漏水；是否存在管道堵塞等情况。第二，在房屋买卖合同中明确约定卖方的上述事项告知义务，若卖方未履行义务或未全面履行义务，卖方需承担违约责任。
三、明确付款“节点”及“节点”到来的告知义务人。
在《房屋买卖合同》中，很多买方和卖方会约定“在银行预审通过十日内”、“在房屋成功办理解除抵押手续后十日内”等节点买方履行给付购房款义务。这些约定表面上看感觉很具体、很明确，没有什么可以争辩的，但是在实践中，不少卖方见《房屋买卖合同》签订后房子涨价了，就开始在此处做文章，以买方未在约定时间内付款构成根本违约为由，要求买方承担违约责任并解除《房屋买卖合同》。因为银行预审通过、房屋成功办理解除抵押手续的具体时间往往仅有卖方和中介知晓，在遇到一些不专业、不负责任的中介时，甚至就卖方一方知晓，此时若卖方不想继续履行合同，就会故意拖延时间，不告诉买方上述事项。因此，中天恒律师建议大家在签订《存量房买卖合同》过程中，在约定上述付款节点的同时，要明确“节点”到来的告知义务人为卖方，且可以约定告知方式，如以在微信群（卖方、买方、中介三方都在）告知的时间为准。
四、房屋涨价后，卖方自愿承担违约金，是否就可以不卖房子？
参考合肥市去年年底和今年年初的二手房交易行情，部分学区房一个月内每平方米涨价5000元左右，十分正常。而在《房屋买卖合同》中，约定的违约金往往是合同总房款的20%，我们假设购买的是一套100平方米的房子，购房时单价1.5万元，即总房款150万元，违约金为30万元，而按每平方米涨价5000元计算，买方实际损失达50万元。30万和50万比较，在卖方自愿承担违约金的情形下，也显然对买方不利。根据《民法典》第五百七十七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，违约责任不单单是违约金，还有继续履行，因此，在合同能继续履行的情况下，买方完全可以要求继续履行合同。
五、共有房屋在签订合同后，夫妻一方不同意，能否反悔？
对于共有房屋在签订合同后，夫妻一方不同意，合同能否继续履行的问题，需要区分两种情况。第一种是夫妻两人共有财产，房产证上也是两个人的名字；第二种是属于夫妻两人共有财产，但房产证上只登记了一个人是权利人。如果是第一种，买卖合同上只有一个人签字，另一方的确不知情，涉及到共有财产的无权处分，另一方主张合同无效的，买卖合同的确无法履行，买方你只能主张损失；当然，如果买方能证明“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，另当别论。如果是第二种，产证上只有一个人的名字，买卖合同上这个权利人也签字了，那么买方尽到了注意义务，支付了合理对价，买方是善意相对人，构成善意取得，卖方就不能反悔。目前，安徽房产过户时，房产局也仅需要产证上载明的权利人签字即可，无需再审查是否有共有权人。
六、在合同中约定违约方需支付守约方因维权而支出的合理费用，包括但不限于律师费等。
根据契约自由原则，只要双方当事人在合同中有约定律师费由违约方承担，或由败诉方承担，且不违反法律法规强制性规定，对于守约方因维权而支付的合理律师费，原则上法院或仲裁委予以支持。与此同时，法官审理此类案件，会考虑利益的平衡，所以律师费必须合理，且实际发生，否则法院或仲裁委往往不予支持。
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