【大地产专题】物业管理企业红筹结构搭建的重点法律问题

　　（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）作者：吴燕婷律师

　　来自：股度股权-大地产律师团队

　　单位：北京市盈科（深圳）律师事务所

　　全文 3500 字，阅读需要 6 分钟

　　红筹结构搭建能够实现资本运作承载主体的变更，使中国境内民营企业的创始人通过设立海外控股公司在海外融资、上市，在此结构下企业适用境外市场的监管要求，上市程序相较于境内更为简单快速。目前，大部分物业管理企业选择搭建红筹赴港上市，例如彩生活、佳兆业等。

　　No.1

　　境外设立各层级平台公司

　　红筹架构常见形式为“创始人-第一层BVI公司-开曼-第二层BVI公司-HK”，红筹模式的上市公司通常为开曼公司，更便于融资，且有利于未来转让上市权益与税务筹划。

　　（一）第一层BVI公司

　　境内个人股东一般在境外低税法域设立特殊目的公司（SPV），并通过该SPV持有拟上市主体的股份。这一层级的SPV大多选择在BVI设立，BVI公司不仅具有离岸金融中心的传统优势，并且其自身还具有注册和年检费用低、无需实缴以及验资、转让手续与操作管理便捷以及保密程度高的优势。

　　（二）开曼公司

　　基于税收优惠政策的考量，拟上市主体注册地多数选择开曼群岛，相较于BVI，开曼当地监管制度相对规范，且信息公开相对透明、公司法要求更高，更容易被各大海外交易所（如香港联交所、美国纳斯达克和纽交所）接受。

　　（三）第二层BVI公司

　　设立第二层BVI公司的作用主要在于：使公司管理层及股东突破禁售期限制；公司所得税税率低；方便转让并享受优惠税收待遇等。其中很重要的一个原因是，若开曼上层直接是实际控制人，那么股东在上市公司的分红必须在180天之内汇入境内，而设立BVI公司恰恰能规避“75号文”中的这一规定。

　　（四）香港公司

　　通常企业搭建境外架构时，倾向将香港子公司作为境外架构最下层。根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》第十条以及《国家税务总局关于执行税收协定股息条款有关问题的通知》（国税函〔2014〕81号）、《国家税务总局关于税收协定中“受益所有人”有关问题的公告》（总局公告2018年第9号）的有关规定，如果香港公司符合上述规定中受益所有人的条件，且香港公司直接拥有中国境内企业至少25%股份的，香港公司取得来源于中国境内企业的股息、红利等权益性投资收益可享受5%优惠税率，而一般的境外企业从境内外商独资企业所获得股息的预提税是10%。换句话说，注册一个香港公司能省一半的税。

　　No.2

　　红筹架构模式

　　（一）直接持股

　　若不涉及特别管理领域，大多物业管理企业会选择直接持股模式。延续上文的公司层级架构，进一步搭建境内结构：首先，按照股东国内公司的出资比例，设立香港公司。然后，香港公司以股权、现金等方式收购国内公司的股权，则国内公司成为香港公司的全资子公司，即外商独资企业。因此，整个红筹架构搭建完成，有完整的股权投资链关系，投资资金的正向流动，分红的反向流动都合理、顺畅。

　　（二）VIE架构

　　根据《外商投资企业设立及变更备案管理暂行办法》（商务部令2016年第3号，以下简称“《外资企业备案办法》”）的规定，对于不涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业之股权变更事项，在变更事项发生后30日内通过综合管理系统在线填报和提交相关文件，办理变更备案手续。即中外合资企业变更为外商独资企业时，需要填报申请，追溯披露股权并购双方的最终控股股东身份。

　　若涉及行业（如电信、互联网、传媒等）不允许外商独资或控股的，则可以通过设立外商独资企业（WFOE），收购国内企业的部分资产。通过为国内企业提供垄断性咨询、管理和服务等方式，换取国内企业的全部或绝大部分收入。同时，该外商独资企业还应通过合同，取得对境内企业全部股权的优先购买权、抵押权和投票表决权。这样一来，既无需披露并购双方信息，更无需层层追溯至并购双方的最终股东，仅需要在系统上将境内实体公司企业性质由中外合资企业申请变更为内资企业即可。

　　No.3

　　红筹重组架构设计要点

　　物业管理企业在搭建红筹架构时，需根据其核心诉求划定红筹重组范围，应当聘请专业律师团队、审计及评估团队共同进行分析，并围绕架构设计要点进行架构搭建。

　　（一）税务筹划

　　搭建过程中的税务：

　　境外搭建各层级公司架构的过程并不产生税金，只需支付少量工商注册、代理费等。但是，红筹架构搭建的核心是需要将境内经营实体公司股权控制关系搭至境外实体控股公司，该过程中可能产生税费，即将境内公司股权转移给境外控制的SPV或其控制的境内WOFE时将产生税费（注：红筹搭建过程中还需关注10号令等关于返程投资的规定）。在实际控制人将经营公司的股权转让给其他实体时，可能涉及个人所得税和企业所得税。

　　运行期间的税务：

　　红筹架构搭建好后，税负主要体现在股息、利息、特许权使用费和资本利得。

　　其一，境内实体向境外主体支付资金时，如果直接付给开曼公司，需要缴纳预提税；而通过在香港注册设立由开曼公司控制的子公司、再设立WFOE，境内向香港付款时有税收优惠协定，可以降到5%。

　　其二，股东在境外出售其所持的开曼公司股权、或者取得分红时，是需要根据获利缴纳个人所得税的。在过去旧的实务环境下，假如个人直接持有开曼股份，比较容易被国内税务机关查到信息并要求缴税；通过BVI公司间接持有，则被查到的概率较低。而在目前的税法要求和征管实务中已经会向上进行穿透，单靠一层BVI已经起不到过去的作用，因此现在开始流行搭两层BVI嵌套间接持股（即上文架构）。类似的情况也会用在员工持股上，正常情况下员工取得开曼的股权，需要按公允价值（扣减实际对价后）缴税。

　　其三，向境外支付借款利息、特许权使用费，需要支付非居民企业预提所得税。根据目前实际案例来看，企业在境外上市后会将境外上市融资所得通过借款通道汇入境内，并在未来以相反方向汇出利息和本金，对于境内经营实体公司的经营所得还可能以特许权使用费的名义对外汇出，实现在境外分红派息。其四，除所得税之外，土地增值税亦是重要的考量之一。根据国务院于1993年12月13日颁布并于2011年1月8日最后修订的《土地增值税暂行条例》以及于1995年1月27日发布的实施细则，土地增值税按照转让国有土地使用权、该等土地上的建筑物或其他设施所取得的增值额并减除扣除项目后缴付。根据国家税务总局发出的通知，自2007年2月1日期，土地增值税责任必须在物业开发项目竣工后规定的时间内与相关税务部门清算。

　　（二）外汇管理和资本流通

　　外汇管理在红筹重组过程中是非常重要的一部分，因其直接具有跨境股权安排。根据《国家外汇管理局关于改革外商投资企业外汇资本金结汇管理方式的通知》（汇发[2015]19号）：“外商投资企业资本金的使用应在企业经营范围内遵循真实、自用原则，外商投资企业资本金及结汇所得人民币资金不得用于以下用途：

　　1.不得直接或间接用于企业经营范围之外或国家法律法规禁止的支出；

　　2.除法律法规另有规定外，不得直接或间接用于证券投资；

　　3.不得直接或间接用于发放人民币委托贷款（经营范围许可的除外）、偿还企业间借贷（含第三方垫款）以及偿还已转贷予第三方的银行人民币贷款；

　　4.除外商投资房地产企业外，不得用于支付购买非自用房地产的相关费用。”因此在搭建红筹架构时需要注意规避政策障碍。

　　此外，依据37号文附件1《返程投资外汇管理所涉业务操作指引》中第十项《境内居民个人特殊目的公司外汇（补）登记》审核原则第一条的规定：“对于同时持有境内合法身份证件和境外（含港澳台）合法身份证件的，视同境外个人管理，对于境外个人以其境外资产或权益向境外特殊目的公司出资的，不纳入境内居民个人特殊目的公司外汇（补）登记范围。”因此，境外企业是否构成特殊目的公司着眼点在于境外公司设立人身份、设立目的和设立方式：居民个人是否具有境外合法身份、是否是以投融资为目的设立、以及设立时点适用75号文还是37号文（境外资产或合法权益设立是否算是特殊目的公司）。

　　No.4

　　结语

　　行文中红筹架构搭建设计仅仅是最常见和最基础的攻略，在实践过程中每个企业的具体情况和需求都不一样，所需要采取的步骤也各有不同。整个红筹搭建过程涉及创始股东、境内及境外的众多主体以及境内外多重监管部门和各方面的法律规定和实操限制。此外，重组中的各个步骤（尤其是境外架构搭建好后与境内运营实体链接的过程中可能涉及股权转让步骤）的涉税事项及资金流筹划也需要特别重视和仔细研讨，因此企业需要提早与律师、会计师、税务顾问、券商等中介机构进行方案规划，并和相关政府部门开展沟通，才能确保合规而顺利地完成红筹架构搭建。

　　网站声明：本文“【大地产专题】物业管理企业红筹结构搭建的重点法律问题”资源信息来自互联网，以学习交流为目的，整合法律法规、政府官网及互联网相关知识，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如果发现有涉嫌抄袭的内容，请联系我们，并提交问题、链接及权属信息，一经查实，本站将立刻删除涉嫌侵权内容。