购房干货：买房前有必要了解的法律问题及应对方式

　　对于老百姓而言买房是一生中非常重要的事情。所以，能买到一套逞心如意的房子是非常必要的。正所谓安居才能乐业。但是，在实际的购房过程中会出现很多问题，相信大家在各大媒体上也都有所获知。其实，大部分问题只要在买房的过程中足够慎重，对于购房知识有所了解，很多事情就不会发生。

　　买房的三个阶段

　　1、前期准备

　　首先在选择购房的时候一定要清楚自己要买什么样的房子。从位置、户型以及周边的环境与配套考虑。还要对开发商的诚信进行一个深入的了解。项目是否五证齐全，之前开发的产品是否存在瑕疵等等。

　　2、签订合同

　　除了商品房买卖合同以外，还要签署补充条款。要将开发商的相关承诺以及购房合同中未列明的事项写入补充协议。

　　3、收房

　　当开发商通知收房的时候，一定要先验收在签字。然后申领产权证。

　　买房过程中涉及的问题

　　1、认真核实广告内容，有必要将广告中的相关内容落实到补充协议中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里定的条款履行义务，就要承担责任。

　　2、签署认购书的时候一定要分清定金与订金的区别。当认购书转成购房合同的时候就更加需要谨慎对待。购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。五证，分别是建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证。其中最主要的是国有土地使用证和预售许可证。特别提醒，在查看五证的时候一定要看原件。签订合同前一定要确认所购房屋是否在预售范围内。以确保后续能顺利的办理产权证。

　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户定。

　　住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、 装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

　　3、关于商品房销售面积的计算问题

　　一般有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

　　4、不可抗力条款

　　在商品房购销合同中，通常里面定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

　　5、补充协议

　　在买卖的时候首先签订认购书，然后签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上，它定的事项比房屋购销合同里定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

　　第一，应该明确的把广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

　　第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里定。

　　第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

　　第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

　　第五，应该明确装修标准。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

　　第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

　　以上就是购房过程中需要注意相关问题，为了确保日后能有效的维权，购房者一定要把是事情落实在纸面上并且明确相关内容。

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