最高院：房地产企业破产，未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿

　　裁判要旨：

　　已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。虽然彭*丽、谢*乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，应认定彭*丽、谢*乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。

　　案例来源

　　中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、彭*丽破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

　　案号：（2021）最高法民申1380号裁判日期：2021年3月25日

　　案情简介

　　彭*丽、谢*乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由彭*丽、谢*乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。合同约定总房款为199747元。合同签订后，彭*丽、谢*乐向金穗公司交纳购房款99874元。2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。彭*丽、谢*乐向管理人申报债权为购房款本金99874元，其他损失32958元。经管理人审核认定，彭*丽、谢*乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认彭*丽、谢*乐已交付的购房款本金99874元为优先债权，其他损失22363.84元为普通债权。彭*丽、谢*乐的已付房款比例占合同约定的购房款比例的50%。长城公司广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，合计总额32464602.37元。

　　管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米，北区4290.73平方米土地使用权（证号为临国用[2009]第3320号，[2010]第1925、1926号，[2011]第2672、099号）变卖款及韦乃政，潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误，应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。长城公司广西分公司就其自身债权金额和彭*丽、谢*乐的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为彭*丽、谢*乐的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。经管理人复审确认，长城公司广西分公司其他损失金额为8857608.25元，债权总额为33487867.34元。同时，管理人维持了对彭*丽、谢*乐的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日，管理人向长城公司广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉，否则即视为对复审债权表无异议。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。

　　裁判观点

　　广西高院：本案中，长城公司广西分公司对被上诉人已经实际支付的购房款且已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议，但认为不属消费性购房，不享有优先受偿权，对长城公司广西分公司的该项主张依法不予支持。1.《批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看，购房户最高交付的购房金额为222797元人民币，对被上诉人而言，有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下，对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，且这102购房户已付的款项均为非大额购房款，长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意，对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《执行异议规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。

　　最高法院：

　　房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。彭*丽、谢*乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为彭*丽、谢*乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于彭*丽、谢*乐作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。

来源：裁判讲堂

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