能够对抗申请执行人担保物权的仅限于建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权

　　【裁判要旨】根据《执行异议和复议规定》第27条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，除法律、司法解释另有规定外，对申请执行人享有担保物权等优先受偿权的执行标的，案外人主张排除执行的，人民法院不予支持。本条所说的“法律、司法解释另有规定的除外”情形仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，即建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）最高法民终626号

　　上诉人（原审原告，案外人）：杨*，女，汉族，1997年11月29日出生，住江苏省海安县。

　　委托诉讼代理人：顾*倩，北京市盈科（南通）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告，申请执行人）：江苏凌云置业有限公司。住所地：江苏省如皋市如城街道惠政路269号。

　　法定代表人：郭*兵，该公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：冒*建，江苏敏政律师事务所律师。

　　原审第三人（被执行人）：南通市中冶文化发展投资有限责任公司。住所地：江苏省如皋市如城镇城西居一组。

　　法定代表人：丁*华，该公司执行董事兼总经理。

　　上诉人杨*因与被上诉人江苏凌云置业有限公司（以下简称凌云公司）及原审第三人南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称中冶投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2020）渝民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨*的委托诉讼代理人顾*倩、被上诉人凌云公司的委托诉讼代理人冒*建到庭参加诉讼，原审第三人中冶投资公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　杨*上诉请求：一、撤销重庆高院（2020）渝民初130号民事判决，改判支持杨*原审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由凌云公司承担。事实和理由：1.杨*与中冶投资公司签订书面认购书和《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且杨*已按约定支付定金及购房首付款，并实际占有使用案涉房屋，杨*对案涉房屋享有排除执行的合法权利。合同约定的房款支付方式为按揭，杨*在支付前期款项后曾多次要求中冶投资公司进行网签，以便办理余款的按揭手续，但中冶投资公司拖延未办理。现杨*愿意在中冶投资公司配合下办理按揭手续，支付全部购房款。杨*与中冶投资公司已形成事实上的房屋买卖合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，应按合同约定继续履行。2.杨*已实际使用案涉房屋多年且经营稳定，若房屋被执行将扩大损失。2016年9月16日，中冶投资公司销售人员将案涉房屋的钥匙交给杨*。此后，杨*将案涉房屋装修并用于经营近五年。腾退房屋是一种扩大损失的不合理行为，将扩大包括前期支付的购房款项、利息、店铺装修费用、店铺经营盈利及未来经营的可期待利益在内的损失，损害杨*作为合同善意方的合法权益。3.杨*系善意买受人，享有排除执行的权利。杨*在与中冶投资公司签订认购书和支付购房款时，案涉房屋为在建工程，无法预测和知晓案涉工程截至目前未能取得预售许可证的情况。签订认购书和《商品房买卖合同》时，杨*作为一般善意买受人，客观上也无法知晓案涉在建工程是否存在抵押和保全的情况。杨*已履行了付款义务并实际占有使用房屋，愿意就房屋余款在中冶投资公司的配合下办理按揭并继续履行合同，重庆高院应当停止执行程序。综上，杨*对案涉房屋享有足以排除执行的权益，请求支持其上诉请求。

　　凌云公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，杨*上诉的事实和理由不能成立。1.杨*不享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，案涉房屋并未取得预售许可，杨*与中冶投资公司签订的案涉合同无效。案涉房屋是商业用房，杨*未支付超过合同总价款50%的房款，房屋也未通过验收，不构成合法占有。2.不论杨*是否合法占有案涉房屋，其占有使用房屋的相关损失，可另行向开发商主张权利，而非本案排除执行的理由。3.杨*非善意买受人。作为购房者了解案涉标的是否有抵押、是否被查封、是否取得预售许可是其法定义务。除定金外，其主要房款不是支付给开发商，而是支付给了合同外的南通市中冶农业科技有限公司（以下简称中冶农科公司）。因此，存在杨*与开发商恶意串通，以低于市场价的价格购买房屋而规避执行的情形。4.案涉合同是制式合同，签订合同时应办理网签手续，但在签订合同时已无法办理网签手续，杨*对此应当有合理的注意义务。5.凌云公司享有抵押权，应适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，杨*不享有排除执行的权利。综上，请求驳回杨*的上诉请求，维持原判。

　　中冶投资公司未陈述意见。

　　杨*向原审法院起诉请求：一、停止对中冶投资公司名下房产中国××项目××幢××号房屋的执行；二、确认案涉房屋的所有权归杨*所有；3.本案受理费由凌云公司承担。

　　原审法院认定事实：新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）诉中冶投资公司、包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶置业公司）借款合同纠纷一案，重庆高院于2017年10月31日作出（2016）渝民初23号民事判决。该案判决：中冶投资公司在该判决生效之日起十日内支付新华信托公司借款本金10490万元及期内利息14595516.44元、逾期利息、信托报酬、保管费、复利等。新华信托公司就前述债权在中冶投资公司提供抵押的位于江苏省如皋市××村××组国有土地使用权［他项权证号：皋他项（2013）第8××6号］以及中冶投资公司提供抵押的位于江苏省如皋市××村××组中国××第××幢及××幢地下车库在建工程（证号为：皋房建字第2014单××号）优先受偿。该判决已经生效。该判决查明，2013年10月11日，新华信托公司（甲方）与中冶投资公司（乙方）签订了《信托融资合同》（编号：新华信托合同第Ｔ4770001号），约定：甲方拟以“信托计划”项下的3亿元信托资金（以信托计划实际募集的金额为准）受让乙方享有的收益权，并通过此方式向乙方提供融资。中冶投资公司以其所有的坐落于江苏省如皋市××村××组国有土地使用权［证号：皋国用（2012）第3××5号和皋国用（2015）第8××5号］，以及开发的如皋中国长寿城项目在建工程为《信托融资合同》提供抵押担保，并于2013年10月12日办理了国有土地使用权抵押登记［证号：皋他项（2013）第8××6号］，于2013年10月24日办理了在建工程抵押登记取得《在建工程抵押登记证明》（证号：皋房建字第2013单××号）。2014年1月15日，上述在建工程抵押通过变更，在新的《在建工程抵押登记证明》（证号：皋房建字第2014单××号）附记处载明：“由皋房建字第2013单××号变更，××幢及××幢地下车库”。

　　在（2016）渝民初23号案审理过程中，重庆高院依新华信托公司申请作出（2016）渝执保16号执行裁定，查封中冶投资公司位于如皋市××街道××组××号商住楼，××号住宅楼，建设面积为34783.08平方米（最终以实际修筑面积为准）的在建工程，查封期限从2016年7月27日起至2019年7月26日止。

　　新华信托公司依据（2016）渝民初23号民事判决向重庆高院申请执行，重庆高院以（2018）渝执4号立案受理。执行过程中，新华信托公司于2018年6月29日与凌云公司签订《债权转让协议》，将上述判决确认的新华信托公司全部债权和全部从权利转让给凌云公司。凌云公司向重庆高院申请变更其为申请执行人，重庆高院于2018年10月11日作出（2018）渝执异48号执行裁定，变更凌云公司为（2018）渝执4号案件申请执行人。

　　根据查阅时间为2020年8月26日的《如皋市权属登记信息查询结果》显示，中冶投资公司中国××项目××号商住楼，××号住宅楼，建设面积为34783.08平方米的在建工程于2016年7月27日查封，并于2019年7月18日依（2018）渝执4号之一执行裁定进行了续查封，查封结束日期为2022年7月17日。

　　原审法院另查明：2015年9月7日，陈勉、杨国文与中冶投资公司签订两份认购书（编号0551000、055099），认购中冶投资公司开发建设的如皋中国××项目××号楼××号、××号房屋，约定：××号房建筑面积90.4平方米，单价13098元每平方米，总价118.4059万元，认购人以按揭方式支付房款，优惠方式为享受公司特批价单价8600元每平方米，总价为77.744万元；××号房建筑面积88.72平方米，单价13014元每平方米，总价115.4602万元，认购人以按揭方式支付房款，优惠方式为享受公司特批价单价8600元每平方米，总价为76.2992万元；并约定于签订该认购书之日起七日内即2015年9月15日前签订《商品房买卖合同》。杨*与中冶投资公司另签订两份未落日期的《商品房买卖合同》，约定杨*向中冶投资公司购买如皋市中国××项目××幢××号、××号房屋。其中××号房套内面积90.4平方米，单价为8600元每平方米，总价款77.744万元；付款方式及期限：买受人应当于2016年9月20日前支付首期房价款39.744万元，余款38万元向银行申请贷款支付。××号房套内面积88.72平方米，单价为8600元每平方米，总价款76.2992万元；付款方式及期限：买受人应当于2016年9月20日前支付首期房价款38.2992万元，余款38万元向银行申请贷款支付。上述两份《商品房买卖合同》均有附件，其中附件十一为《补充协议》，尾部加盖中冶投资公司销售合同专用章（未落日期），并有杨*签字捺印，落款日期为2016年9月20日。

　　2015年9月7日，中冶投资公司出具《收据》两份（编号0660971、0660970），均载明收到陈勉、杨国文定金5万元。2016年9月20日，中冶投资公司出具编号0661140的《收据》，载明收到杨*××号楼××刷卡交来定金34.744万元。同日，中冶投资公司出具编号0661141的《收据》，载明收到杨*××号楼××刷卡交来定金15.2992万元。陈勉的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2016年9月20日向中冶农科公司支付50.0432万元。庭审中，杨*陈述，陈勉、杨国文系其父母，案涉房屋系作经营使用；杨*与凌云公司均认可案涉房屋至今未取得预售许可证。

　　执行中，杨*向重庆高院提出执行异议，重庆高院于2020年9月2日作出（2020）渝执异101号执行裁定，驳回杨*的异议。杨*不服该裁定，遂提起本案诉讼。

　　原审法院认为，本案争议焦点为：杨*对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；应否确认案涉房屋归杨*所有。

　　本案中，凌云公司依据其对案涉房屋在建工程享有的抵押权申请执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除法律、司法解释另有规定外，案外人主张对抗申请执行人依法享有的优先受偿权的，不予支持。进一步看，杨*不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件。案涉房屋至今未取得预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理商品房买卖合同案件的解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该规定，杨*就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。此外，杨*与中冶投资公司签订《商品房买卖合同》系债权合同，在案涉房屋产权尚未登记至杨*名下时，杨*仅对中冶投资公司享有包括交付标的物、协助办理过户手续的债权，而不享有物权，故其不能直接依据认购书、《商品房买卖合同》请求人民法院确认案涉房屋归其所有。因此，杨*请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，杨*的诉讼请求不能成立。该院依照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《审理商品房买卖合同案件的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及第二款之规定，判决：驳回原告杨*的诉讼请求。案件受理费18663.89元，由杨*负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点为：杨*对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

　　本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，除法律、司法解释另有规定外，对申请执行人享有担保物权等优先受偿权的执行标的，案外人主张排除执行的，人民法院不予支持。本条所说的法律、司法解释另有规定的除外情形仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，即建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权。本案已查明，（2016）渝民初23号民事判决已认定原债权人新华信托公司对中冶投资公司提供抵押的案涉房屋所在商住楼在内的在建工程享有优先受偿权。2016年7月27日，重庆高院查封了包括案涉房屋在内的在建工程。凌云公司依据与新华信托公司于2018年6月29日签订的《债权转让协议》，取得了案涉全部债权和抵押权。杨*未举证证明其对案涉房屋享有建筑工程承包人的优先受偿权，且杨*自述案涉房屋系作经营使用，故杨*对案涉房屋也不享有商品房消费者的物权期待权。因此，杨*对案涉房屋主张权益，不符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形，其请求排除执行，本院不予支持。此外，本案也查明，杨*与中冶投资公司未签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋至今未办理产权过户，杨*亦自述案涉房屋系作经营使用，故其请求亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形。因杨*并不享有排除执行的权利，故其请求确认案涉房屋所有权的主张亦不能成立。

　　综上，杨*的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费18663.89元，由上诉人杨*负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　 孙建国

审 判 员　 张爱珍

审 判 员　 王朝辉

二〇二一年十月二十一日

　　法 官 助 理　 黎　明

书 记 员　 黄　敏

来源：法律籍汇

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