房屋租赁费发票（房屋租赁中）

企业租用办公或者生产用房，在租用这些资产的过程中，不可避免的会发生水电、燃气、冷气、暖气、通信线路、有线电视、网络等等这些费用。

出现问题

包括企业作为单一的承租方承租整栋的楼房，或者说只是作为一个合作方跟其他的单位一起来租赁1栋写字楼或者租赁一些房屋。在这些租赁的过程中，除了会发生租金费用以外，还会发生这些水电、燃气、冷气等等这些事项。那么这些事项我们简称叫水电等费用。

这些水电等费用在发生的时候有一个特征，就是有可能在办理水电开户的时候是以房屋产权人的名义开立了有关的户头。比如说用电、用水的这个户头，最后我们交了水电费之后，自来水公司、供电公司给我们开的发票就是房东名称的发票。这样的话这些相关的费用承租方到底怎么来入账，这就有比较现实的税务和会计问题。

对于水电等等这些费用，在实际处理的过程中有几种模式，比如说有些出租方在房屋租金中已经包含了有关水电、网络等等这些费用。这样的话我们只要给出租方支付房屋租金就可以了，其他的费用我们不用管。

另外一种方式，更多的情况下是承租方除了要给出租方支付房屋租金以外，还要单独的承担水电费、网络费、暖气费等等这些费用。当我们单独的承担这些费用的时候，根据采取的方式不同，可能在实际操作的时候就会有不同的处理方法。比如说有时候会采用转售的方式，也有可能会采用分割单的方式等等，可能会有各种各样的方式。

解决思路

在实际工作中常用的4种方式：

第一种方式，单独的支付相关水电等费用。

承租方

比如，我们租了1栋楼作为办公楼，而且租的时间比较长，整个楼房的装修等等都是由我们来做的。那么在这种情况下，如果我们长期的租赁这种房屋很有可能在办理水电费开户、网络开户、暖气开户等等这个过程中，都是以承租方的名义去办理的手续。这样的话相关的票据就是开给承租方公司。那么这种情况相对来说就比较好处理。

对于承租方来说，租赁这套房屋将来能拿到两部分发票，一部分发票就是房屋所有人提供的房屋租赁的发票；另一部分发票，就是单独的支付相关的水电费等发票。那么我们拿这两类发票作为我们企业使用这套房屋的使用费或者叫成本，把它作为入账的依据。

比如说如果是办公楼的话，我们把这些费用进入到办公管理费用；如果是用于生产的厂房，我们把它计入到生产成本。我们根据房屋的用途，依据这些票据把它计入到有关的成本费用中去。在这个过程中，如果拿到的是增值税专用发票，而且这些支出是用于一般计税项目，那么相应的进项税额是可以抵扣的。而且我们取得的这些发票也可以作为相关成本费用，在企业所得税税前扣除的凭证。

出租方

对于出租方来说，实际上主要就是收房屋的租金。对于一般的企业来说，这种房屋租赁是作为“其他业务收入”来核算。当然了，对方如果是以房屋租赁作为主营业务的话，也可以作为主营业务收入来核算。同时取得的这笔收入要按照不动产出租缴纳增值税、给客户开具发票。

这种情况下不动产如果是营改增之后取得的，给客户开10%的发票；如果是营改增之前取得的，按规定可以按简易计税方法计税给客户开5%的发票。

那么对于出租方来说，出租业务的主要成本就是房屋的折旧等等这些费用。这个可以作为其他业务成本或者主营业务成本来核算，相应的房屋如果是营改增之后构建的，进项税额是可以抵扣的。

第二种方式,相关费用包含在租金中

我们大多数的房屋租赁，水电、燃气开户都是以房东的名义开户的，房东或者出租房去和有关部门结算水费电费等。所以这样的话在出租的过程中有些出租方的租金中就包含了一些水电费等。那么这种方式，由于出租方实质上已经把水电费加到了租金中，出租方收到的租金是一个总的租金收入，但由于它是以租金的名义发生的，所以说出租方给我们开具租赁费发票，按照不动产租赁来交税。

承租方在这个租赁业务中也就拿到一张发票，我们就拿这个房屋租赁发票做相应的进项税额抵扣。

对于出租方来说，收到的租金收入，一般作为“其他业务收入”核算。虽然实质上包括了水电费等等，但是这个租金收入由于是以租金的名义收取，它是按不动产出租来缴纳增值税和开具发票的。

对于这笔出租业务的成本，实际上就包括了折旧、水电费等等。拿到了水电费发票，计算出折旧之后，作为其他业务成本来核算。也有企业把它作为主营业务成本核算。

那么企业如果是按一般计税方法计税的，在提供租赁过程中发生的水电费支出，包括房屋购建支出，进项税额都是可以抵扣的。

第三种处理方式，转售的方式

转售的方式就是说跟刚才有关水电、网络暖气的开户都是出租方。出租方把房屋租赁给客户，根据承租方在使用过程中，用水、用电、用网络的情况再单独和承租方进行相关费用的结算，开具发票，这就相当于转售。

比如说，电就是按13%开发票，水就是按9%开发票。就是按照相应的销售业务给客户开具发票。那么这样的话，作为承租方也拿到了两部分发票，一部分发票是出租房开的房屋租赁发票，另外一部分发票就是有关水电费等等相关的一些发票。那么这些都可以作为承租方成本、费用税前扣除的凭证，都可以按规定作进项税额抵扣。承租方有关的会计核算、账务处理和前面的一样。

(大家注意，出租方能不能超经营范围开具发票？如果按照国家税务总局对相关问题的解释，尤其在这次营改增过程中国家税务总局说只要企业发生了实际发生的业务，可以按照相应的税目缴纳增值税、开具发票。对经营范围是没有限制的，也就是说哪怕你的经营范围里边没有售电、售水、网络服务。这些业务实际发生了，就可以对外开发票。所以说这种情况下出租方开水电费发票是可以的。)

在转售的情况下，出租方会有两部分收入，一部分收入是房屋租赁的这种租金收入，另外一部分收入就是水电等等转售的收入。这些收入一般都作为其他业务收入，也有可能作为主营业务收入。

成本费用方面，有房屋的折旧和交纳的水电等有关的费用。这些费用正好是我们做转售业务的成本，相应的进项税额也是可以抵扣的，这个是出租方涉及到的税务和会计核算问题。

对比一下转售方式和水电费包含在租金收入中的方式，实际上它类似于我们说过的混合销售和兼营。比如说这个转售业务，等于把房屋的租赁和转售水电按照兼营的原则来处理；而我们刚才说的把租赁中涉及到的水电费加到租金中，实际上是按照混合销售的原则来处理的。在实际工作中两种方式都有，税务机关对这个问题，因为算不上重要的问题，所以说没有一个统一的说法，或者说税务机关没有提出反对。

第4种方式，分割单方式

我们要用到前段时间国家税务总局刚刚发布的28号公告。我们按照28号公告的规定来看一下怎么处理这个业务。比如说1栋写字楼上有10个公司承租方租这一栋写字楼。房东或者说物业公司把整栋楼的水电费、网络费等等都交上去。然后交完之后可以根据这10个单位用水、用电、用网络的情况做一个相关费用的分割单。

那么物业公司把这个分割单给我们之后，我们就拿分割单作为我们的水电等等相关费用入账的依据。承租方拿到这个分割单之后作为成本费用入账，相关的成本费用按照规定可以在企业所得税税前扣除的。但是这种分割单不是增值税专用发票，就不涉及到进项税额抵扣的问题。

当然了，我们支付给出租方的租金，他要正常的给我们开租赁发票。租赁发票正常的在企业所得税税前扣除，而且符合规定的话，进项税额也可以抵扣的。

出租方

出租方在出租房屋过程中有租金收入，这个跟前面是完全一样的，把租金收入作为其他业务收入处理就可以了。在第4种方式下只有房屋租赁的收入，而且这个房屋租金收入中还不包括水电费等等，是单纯的一个房屋租赁收入。

同时它的成本包括房屋的折旧和由出租方承担的一些水电费等等。比如说这个物业公司，我们刚才举的例子，他自己也要承担一部分水电费，、网络费，那么他自己承担这些费用都是它的成本费用，可以作为其他业务成本或者主营业务成本来核算。而且相应的这些支出拿到了增值税专用发票，相应的进项税额是可以抵扣的。

这个大家要注意，有可能物业公司拿到的电费、发票、水费发票是整栋楼的发票。这样的话不能把所有的进项税额抵扣掉，只能够抵扣的就是物业公司对应的那一部分进项税额。

属于不应该抵扣的是我们用分割单作为有关水电费用等等的入账依据，而且在企业所得税税前扣除。

最后，我把28号公告中关于分割单的规定列举出来。

1、国家税务总局2018年28号公告中规定：企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应税增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业，以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。

2、企业与其他企业个人在境内共同接受非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，企业以发票外的其他外部凭证和分割单作为税前扣除凭证，共同接受非应税劳务的其他企业与企业开具的分割单作为税前扣除凭证。

这段话和上面那段话是类似的。

刚才那段话是说，比如说我们承租方和出租方共同耗用的水电我们拿到了发票，有些时候我们共同发生的费用，对方是不能给我们提供发票的，他只给我们提供收据，这就是指发票以外的其他外部凭证。

现在我们再换一个角度看一下规定，在28号规定中还有这么一段话，企业租用(包括企业作为单一的承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水电燃气等等这些费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。