南京公证处（公证的权威性）

公证是一种非诉讼司法活动，公证业务范围法定；公证活动倘若超出法定范围，从事诸如中介等活动，公证的权威性存疑。拍卖房屋的争议多数在于：租赁、居住权的设立，以及腾房、物业等费用，以及户口迁移；公证处负责房屋拍卖看样尽管增加收入，但有损公证人员的体面。

法拍住宅的“隐患”

一般认为，法拍住宅主要隐患包括，租赁、居住权的设立，以及腾房、物业费用的分摊、户口迁移等。从法律角度观察，法拍住宅的真正的隐患为租赁、居住权的设立；腾房、物业费用的分摊、户口迁移不是真正的隐患。

“买卖不破租赁”通常适用于不动产租赁；在此情形下，因买卖、继承等取得租赁物所有权之人同时取得出租人的法律地位。居住权为《民法典》规定的新内容，居住权为他人占有使用住宅的用益物权；经登记的居住权涉及第三人利益，有偿设立的居住权也不因买卖、继承等“破”居住权。

以上两项权利经登记方设立，拍卖、公证机构不披露，或者隐瞒该信息应当依法承担相应的法律责任。腾房为强制执行的程序，出具的公正文书具有强制执行效力即可；物业费用具有相对性，与买受人没有关系。问题是，拍卖住宅上的户口能否强制迁出？

根据《户口登记条例》第六条规定，公民应当在经常居住的地方登记为常住人口，一个公民只能在一个地方登记为常住人口；经常居住的地方不一定指住宅，例如，集体户口，或者“公共”户口。因此，经权利人申请可以强制迁出至集体户口。

强制执行效力的公证文书

公证书具有法律效力；我国法律规定公证书具有证据效力、强制执行效力、法律行为成立要件效力等法律效力。其中，强制执行效力对拍卖公证具有重要意义，例如，将腾房列为公证的内容，买受人可以直接以公证文书向有管辖权的人民法院执行。

根据《公证法》第三十七条第一款的规定，对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

根据《公证程序规则》第三十九条的规定，具有强制执行效力的债权文书的公证，应当符合下列条件：（1）债权文书以给付货币、物品或有价证券为内容；（2）债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；（3）债权文书中载明债务人不履行或者不适当履行义务时，债务人愿意接受强制执行的承诺；（4）《公证法》规定的其他条件。

《民事诉讼法》第二百四十五条第一款规定：对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。

为了减少诉累，公证处参与诸如淘宝网司法拍卖平台的公证，公证处出具的公证文书可以尽量成为具有强制执行效力的公证文书，公证处出具证据效力的文书，就网拍而言，可能不利于买受人；竞拍人可以通过查询公证文书的类型，决定是否参与竞拍。

公证与“套路贷”

司法解释对“套路贷”诈骗作出具体规定，并明确；多数司法人员对“三角诈骗”没有清楚的认识，“套路贷”诈骗在司法实践并没有用足、用好。借助诉讼、仲裁、公证非法占有被害人的财产为诈骗罪；借助暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人的财产为抢劫，或者敲诈勒索罪。

诉讼、仲裁、公证程序中对应的人员为法官、仲裁员、公证员；法官、仲裁员、公证员行使职权时有处分他人的财产权力。被告人欺骗法官、仲裁员、公证员的信任取得裁判文书，或者公证文书即为“三角诈骗”。

公证机构不属于中介机构，而是司法制度的一部分，但刑法，或者法律理论并没有将公证员视为国家工作人员；公证员明知债务虚假而出具公证文书不成立职务犯罪，虚假的公证文书被利用可以认定为诈骗罪的共犯。

对公证的权威性理解

公证具有私证不可比拟的权威性，因而公正被广泛适用；不少公权力机关利用公证的权威性实施违法活动。在公证实践中，不少公证处基于利益考虑，对违法事项进行公证。例如，南京某区的公证处对土地等以租代征文书上的签名、印鉴、日期，文书进行公证。

就上述公证实践而言，可能有损公证的权威性。农用地转为建设用地“以租代征”违反强制性规定，例如，《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；对土地等以租代征协议的印鉴等公证尽管符合公证业务范围，但多数被租赁人可能认为以租代征行为合法。

公证的权威性也意味着，公证机构及其工作人员从事公证以外的活动，可能损害公证的权威性。例如，拍卖机构委托南京公证处负责咨询、预约看样，并统一安排时间看样；该活动通常被认为是房屋买卖中介业务，该活动即使为免费服务，公众也有理由相信公证机构不“公正”。公证机构拓展网络拍卖平台业务，可能还需要从强制执行效力的公证文书入手。

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