抵押率（90平的二手房成交价120万）

昨日有一个网友在咨询说：他近期看上了一套他们当地的二手房，面积90平方米，与房东协商的价格为120万元，按照首付30%的要求，他支付房东36万元后，需要在银行贷款84万元；但实际到银行申请按揭贷款时，银行的评估价却仅为90万元，按照银行的估价，他最多只可以贷款90万元*70%=63万元，也就是说他的首付款要达到57万元，相比于原来的36万元高出了21万元，超过了他当前的能力。他不了解为什么银行不按照成交价来放贷，而是按照银行自身的评估价，这岂不是提高买房人的难度吗？

是泡沫吗？

市场成交价120万元，银行评估价90万元，这并不是说银行认为有30万元的泡沫，而是银行的一种风控措施。对于银行业有所了解的就知道，现实中大多数银行在其内部都设有抵押物评估岗/估值岗，部分银行的每隔几年还会对其辖区内各区域的房地产设定一个限价以控制整体风险。在审批二手房按揭贷款时，最终的依据往往都是以成交价、外部机构的评估价以及银行内部估价三者的孰低为原则的，而正常情况下，银行自身的内部核估价系三者最低。

当然价格低，并不是说评估岗人员乱评，现实中评估岗的人员在对房产评估是比较谨慎的，一般会参照各个二手房交易官网的挂牌价格、中介挂牌价格以及具有专业资质的第三方外部评估价格，再结合所在楼层，位置，折旧等多方面因素综合得出一个内部评估价格。至于说银行内部评估价会低于市场价格，这主要是三个因素所导致：一是市场上的挂牌价，特别是中介的挂牌价格一般会有偏高，现实中最终的实际成交价，基本就没有一个是挂牌价，少则相差几万，多则十几万都有；二是外部第三方机构的核估价格部分存在失真情况，现实在为了获得更高的贷款，很多购买者会与评估机构协商，略微提高评估价格，所以评估价虚高的情况时有发生；三是银行控制信贷风险的一种手段，即使银行真的出现核估价低于市场价的情况，对于银行而言，风险并没有扩大而是缩小了，以本案为例，假设成交价确实为120万元，按照内部的评估价90万元，最高只贷63万元，剩余的借款人自筹，这样银行的实际抵押率仅为：63/120=52.5%，与最高的70%的抵押率对比来看，风险无疑有所下降。

杜绝“虚假首付”

其实银行的评估价虽然会略低于市场价，但一般不会超过20%的幅度，以该案为例，银行核估90万元，那么这套房子的真实成交价一般不会超过108万元，但你这个成交价却达到了120万元，极其有可能是要多套用银行的贷款，实现所谓的虚假首付甚至是零首付的目的。可能很多人对于“虚假首付”不理解，我们通过一个案例来说明。

举个例子：张三最近购房一套二手房，与房东协商的最终实际成交价格为100万，如果一切正常，按照30%的首付款比例，张三需要支付30万元给房东，同时在银行最高贷款70万元。但现实中张三其实凑不出30万元的首付款，但张三又想到这套房子，因此张三与卖方以及中介三者联合欺骗银行，将成交价虚假的标定为120万元，如果银行没有内部评估，直接按照成交价授予贷款，这样理论上而言，张三实际在银行可以贷款的金额变为了84万元（120*70%），比原先最高的70万元，整整多贷了14万元，此时张三实际需要支付给原房主的自有款项就变为100-84=16万元，较原来的30万元，少了整整14万元。

对于房东而言，只要能收到款项即可，无论这个资金来源于张三还是银行，无非是配合办理相关手续；对于中介而言，房子成交了，它就能赚取到中介费用；对于张三而言，他实现了以较小的资金买房的梦想，所以虚高价格对于上述三者均无影响，这时候受伤的只有银行，因为这个房子此时实际的抵押率达到了：84/100=84%，已经严重超过银行的70%的抵押上限。

总结

买房的成交价/外部评估价高于银行自身的内部核估价，这并不是银行认为有泡沫存在，而是银行控制风险的一种手段，现实中无论是普通的住宅、商业还是工业房地产，银行的内部估价往往都低于外部的评估价格及市场价格，这一切都是为了尽可能降低自身的经营风险，属于正常的市场情况。