集资合作建房（房坑之集资建房）

1994年，老王找到三个朋友签署了《合资建房协议书》：老王出地、朋友出钱，在老王城中村宅基地上建起了五层小楼，一、二楼归老王，三至五楼分别归三个朋友，25年来相安无事。

2019年初，老王一纸诉状将三个朋友告到法院，主张25年前的《合资建房协议书》无效，要求其三个朋友返还三、四、五层楼，老王按重置的建筑成本1400元/平米补偿三人。一审判决如老王所愿， 三朋友不服上诉，但二审还是维持原判。

老王主张的理由是房子一直登记在自己名下，按照合资建房协议实际是变相买卖宅基地，应属违法无效。三位朋友现在无家可归，生活陷入严重困境。按照1994年广州的房价，他们当初集资的20多万，当年完全可以每人购得一套商品房，这结果他们无法接受！

公说公有理，婆说婆有理，那我们复盘一下法官是怎么看的：

《合资建房协议书》的效力

合同是一种典型的民事法律行为，有效要件有三：

民事法律行为有效=主体适格+意思表示真实+不违背法律、行政法规的效力性强制规定

《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

合同是私权利的空间，是经济的活力之源，国家必须维护交易的稳定性，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，对合同法第五项进行了缩限解释，如果合同仅违反了管理性强制性规定，则合同并不因此无效。

那么，法院是如何判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定？根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。

本案中，土地制度是我国的根本制度，因此，法院最终判定《合资建房协议书》因违反了土地管理法等效力性强制规定，而归于无效。

合同无效后的处理：返还+过错赔偿

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

1、各自返还，恢复原状。

法院判决三个朋友返还3-5楼给老王，老王则应按目前建设该五层楼的建筑成本（1400元/平米）返还给三个朋友。

2、过错赔偿。

双方均有过错，属于共谋意思一致行为，因此，三个朋友这些年的使用费与垫资的利息相互抵销，互不追究。

老古说法：宅基地到底是什么？

宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（2019）提出，“探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置’”。宅基地使用权及其地上建筑物：

1、可以转让，但有受让资格的严格限制，仅限于同村村民之间。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

2、可用于抵押贷款，但并不打破资格权要求。实践中，抵押农房流转和处置难度较大，集体经济组织内部很难找到符合条件的受让人，农民住宅流转受到较大限制。

3、对闲置宅基地的盘活政策上，农业农村部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）：“因地制宜选择盘活利用模式。各地要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策。”可以看出，即使是闲置宅基地的盘活，也是用于临时经营性用途，而不能转让给没有社员资格的人作为永久住宅用。