楼恒伟案（武汉这家餐饮名企）

前言：

“亢龙太子资金链危机事件“中，最引人关注的几个问号：

武汉这家以餐饮发家、进而跨足房地产的企业老板，大劫当前的主因究竟是什么？

”太子汉府“这个命运多舛的高端地产项目走向何方？

政府部门会否从所谓”营商环境“的高度进行干预或救助？

01/“吃”坏太子的罪魁祸首

这次让亢龙太子闪了腰的地产项目，的确在西北湖片区，但并非网传的亢龙太子花园酒店。

经项乾君查证，亢龙太子花园酒店（B区）在武汉市房管局的官网上有详细的备案信息，这幢集住宅、商办为一体的综合性建筑，早在2016年5月20日就已竣工备案。

依照常识，已竣工的房地产项目已经进入收益期，正常情况下不可能产生太过庞大的借贷需求。至于项目烂尾一说更是未经调查的胡扯。

这幢座落于汉口建设大道与新华路交会处的楼房，目前亢龙太子西北湖店已正常经营好几年。

真正“吃”掉太子30亿融资的房地产项目，位于现在太子花园酒店西面、紧邻建行大厦北面的地块上。位于寸土寸金的金融集散地，同时享有一线湖景资源，可谓区位上佳。

武汉市房管局的官网对其显示的备案信息是，由武汉悦泰置业有限公司开发，规划有住宅、公寓、商业面积的综合体，名为太子.汉府。

悦泰置业大股东为武汉欣有邦投资有限公司。欣有邦的控股股东就是亢龙太子以及其老板宋红玉。

02/难以下咽的“肥肉”

这块地，其实早在17年以前政府便已出让。

这17年来，被这块“肥肉”噎过的，太子并不是第一个。

首任地主是2002年拿地的武汉万全置业有限公司。

根据国土局的公告，该项目申请的开工期从2004年延至2006年，并计划2008年开始销售。项目名称也是数度更改，先是叫万全城，又名“人中大厦”，后更名为“西湖印象”。

2008年，项目周边楼盘售价已高达7000元/平以上。按理，这个楼面地价仅913元/平（以土地交易中心备案资料计算，当时该宗土地出让价为7734.51万元）的项目，开发利润应相当可观，但奇怪的是，项目一直未能动建。

万全置业当时的资金链是否出现问题目前已难以考证。

但公开资料可以看出一些端倪：

2005年万全的负责人杨胜全就将公司75%和25%的股权，分别抵押给万国勋和杨汉文两人。同年，浙江恒源公司的楼恒伟、陈玉兰夫妇决定与万全置业合作开发此项目，出资1.07亿获取了万全公司100%股权。随后，楼陈夫妇又将75%股权以2.25亿元卖给杭州房地产开发公司（以简称“杭房”）。而2007年杨胜全却以“合同诈骗”为名报案，称公司股权被楼、陈夫妇非法侵吞。此案调查至2014年6月结案的过程中，万全城项目一直被查封冻结。

2014年“杭房”在杭州产权交易所挂牌，出让万全置业100%股权，而该公司最大资产即为该宗地块，挂牌价3.8亿（不含该地闲置过程中产生的罚款等费用），该宗地块楼面地价因此提升到约4487元/平。

次年，万全置业原法人代表楼恒伟因涉嫌职务侵占罪被起诉。

同年9月，万全置业将67%股权转让给欣友邦。至此，这块肥肉到了“亢龙太子”老板宋红玉的嘴边。

03/一再被推迟的开盘

2017年，太子拉来中信，成立了悦泰置业，决定合作开发这块地。项目定名为“太子·汉府”。2017年6月正式开工，预计销售时间为2019年。

按照该地块调规后的公示，总建面约13万方的建筑，住宅建面仅约2.8万方，其余几乎均为商办用房。其中商业裙楼3层、写字楼35层，并在楼顶配建园林绿化及泳池。

值得一提的是，2.8万方的住宅建面，正常情况下应可建200套住宅，但宋红玉高举高打，只做大户型，只准备做88套住宅，单套建面在250平到350平之间！

按照对外的说法，该项目2020年建成后，将成为一个集高档住宅、5A写字楼、商业集群为一体的大型地标性城市综合体。

然而，3月24日网上流出的一份标称为亢龙太子向市金融监管机构发出救助报告图片（下图），似乎再次让人从这一地块所牵涉的人事命运中感受到了“魔咒”。

该照片显示，亢龙太子已欠下13家金融机构、35家企业和个人的借款，其中仅13家金融机构的欠款总额已高达29亿。所显示的资金链似从3月20日便已“断裂”。

随后，亢龙太子在官网上发出“官方声明”（下图）。

但这份被一些传媒和公关界人士评为“危机公关失败教材”的官宣，确实没有就资金链断裂这一关键性问题的真实性，进行直接的回应。

项乾君向多家银行人士问询的情况表明，还款困难并非空穴来风。

04/楼市盘整期，豪宅的尴尬

项乾君未能进入太子汉府的工地现场进行查看。

但根据3月22日武汉市房管局官网发布的公示信息《2019年第二季度全市预计达到销售条件的商品住房项目清单》，太子·汉府榜上有名。

这意味着，该地产项目将在今年第二季度达到预售标准。

根据该项目的网络宣传得知，销售回款快的住宅产品将率先开售。一旦项目开盘进入销售期，回笼资金从理论上确可缓解燃眉之急。而依照房管局2017年发布的《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，部分房款将直接进入房管局的监管账户，以保证项目具备继续建设的资金需求。

从目前公开的情况看，该项目能否顺利开盘销售，是太子能否成功“渡劫”的关键所在。

根据太子·汉府在搜房网上发布的销售信息，该项目最早计划在2018年11月实现抢开。但从2018年11月开始，开发公司屡次推迟了首次开盘时间。

一般而言，被动式的销售后延的原因，与项目建设进度未能达到预售条件关联度较大。

而在全国楼市调控的大背景下，有些开盘时间后延是开发企业主动的。比如，政府部门批复的销售备案价与开发商的预期有较大的差距。因其直接影响项目利润率及投资股东收益（融资收益），有部分开发商会因此选择“多看少动”。

去年第四季度起，全国一二线楼市进入整体盘整期。一些总价单价俱高的大户型豪宅，销售受到的影响最为明显。

不过，此间有业内人士称，如果有民企希望政府介入，而且是直接挽救自己的资金链问题，一般情况下，这种希望还是不要为好。毕竟这类事应该找市场而不应该找市长。

危机发生后，宋红玉在公司高管群里发的一句话，似乎也暗示了这个意思：

打铁还需自身硬。

这几天，也有业内人士称，太子遇此困局的原因其实是多方面的。而且，它在汉口闹市拥有的开发地块，并不止太子汉府一处……只不过因各种原因，有些地块的开发时机或方案尚未成熟。

太子闯入地产业，本可以借餐饮业稳定充裕的现金流，与地产的资金需求形成互补，但地产的玩法和餐饮的玩法会有很大的不同，恐怕也是宋红玉当初未能料到的。

做任何一番事业都不容易。祝愿太子此番“闯关”成功。

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本文经授权转载自《项乾》，对原作略有增删。版权归原作者，转载请与原发媒体联系！

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编辑/小双

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