购买期房八注意（附律师补充协议）
核心内容：购买期房需要注意些什么事项？购房期房常见的纠纷事项有哪些？下面，法律知识网房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
深圳 律师张茂荣
因房价再度上扬，为防止业主毁约，昨天一法律意识较强的客户特约来律师楼委托本律师对其通过中介签订的期房买卖合同予以法律审查，经审查发现该合同中存在的重大缺陷有：
1、成交价109万，约定定金5万，首期款22万，定金罚则成本太低，保难房价飙升后业主不自愿双倍返还定金爽约;
2、没有约定业主做全权委托公证的时间和买方监管首期款、申请银行按揭承诺的时间;
3、对业主做全权委托公证和买方监管首期款、业主赎楼和买方取得银行按揭承诺的义务履行顺序没有约定，容易发生扯皮现象;
4、约定买方八成按揭，按揭不成一次性付款，(目前银行信贷政策多变)存在买方贷款不成无力购买被业主追究违约责任的风险;
5、在各银行贷款额度不一的情况下，对业主配合买方转首期款的义务没有约定，导致买方一旦选定银行后便无法转行按揭;
6、存在阴阳合同过户条款，且约定全部交易税费均由买方承担，容易成为业主的毁约借口;
7、对违约方迟延履行义务守约方可以解除合同的时限没有约定;
8、约定的纠纷解决途径为仲裁而非诉讼。
期房买卖周期更长、购买风险较现房更大，本律师建议双方签订补充协议。因上述问重要题又在各中介合同版本中比较常见，特将补充协议免费提供给网友参考(这可是这位客户花一千块钱大洋得到的哦~~)：
(期房)房地产买卖合同补充协议
经深圳市房地产经纪有限公司居间介绍，卖方(身份证号)与买方(身份证号)于年月日签订《(期房)房地产买卖合同》，现双方经协商达成补充协议如下：
一、变更原合同定金数额为20万元，买方已付5万元，于本补充协议签订后3日内再支付卖方定金15万元，双方同意该15万元定金由卖方签收后交由银行或中介第三方监管，买方将定金存入监管方账户后即视为卖方收讫，适用定金罚则;
深圳二手房律师说明：定金具有担保作用，而首期款没有担保作用，原合同约定定金为5万元，首期款为22万，一方违约仅需承担5万元的定金罚则，故需“首期转定”，提高毁约成本。修改后违约方要承担20万元的定金罚则，定金的履约担保功能增强了四倍。
二、卖方于办出一手房地产证后3日内做全权委托公证给其委托的担保公司融资赎楼，买方于卖方做全权委托公证后3日内监管首期款7万元并申请余款的银行按揭承诺;
深圳二手房律师说明：1、明确了业主做公证及买方监管首期款的时间;2、明确了业主做公证在前，买方监管首期款在后的履约顺序(业主不做公证，买方可以不监管首期款)。
三、买方保证于卖方完成赎楼后及时敦促银行出具按揭贷款承诺函;
深圳二手房律师说明：本条明确了业主完成赎楼义务在先，买方取得银行按揭承诺在后，且没有限定买方取得银行按揭承诺的时限，看似买方的义务条款，实为买方的护身条款。
四、因银行政策原因导致买方无法做到八成按揭贷款的，买方有权解除合同，双方互不追究责任;
深圳二手房律师说明：房贷政策多变下，一定要修改中介提供的合同中按揭不成或有差额一次性付款或补齐的条款，以免陷于被动!
五、卖方负有配合买方取得银行按揭承诺的义务，如买方选择的银行无法做到八成贷款，而其他银行可以做到，则卖方应配合买方转移首期款到其他银行监管以便于买方取得按揭承诺完成交易;
深圳二手房律师说明：本律师曾代理香蜜湖一号1760万元成交的豪宅纠纷，买方先是选择了平安银行贷款并监管了首期款，没想到平安银行审批的贷款额度达不到其预期，后经了解建行可以贷款到其预期数额，但要求必须先将首期款转到建行监管，由于一方面三方首期款监管协议已签订并合法有效，业主没有义务同意解除到其他银行重新监管，另一方面房价随后又暴涨近千万元，于是拒绝转首期引发纠纷，所以有必要对业主配合买方转首期款的义务予以明确约定。
六、原合同第八条约定买方承担全部交易税费的前提是房屋以原登记价过户，如卖方要求以实际成交价过户，超出部分的税费由卖方承担;
深圳二手房律师说明：阴阳合同过户是深圳二手房交易公开的秘密，也是房价飙升时业主惯用的毁约借口，本案原合同就是约定交易税费全部由买方承担，并约定以原登记价过户。为防止房价上涨后业主“法制观念增强”，以阴阳合同过户违法、原登记价过户约定无效为由，要求以实际成交价过户并由买方承担全部税费逼迫买方放弃购房，有必要明确约定买方支付全部税费的条件。
七、任何一方不履行合同义务超过五日，对方可解除合同并追究其违约责任。
深圳二手房律师说明：原合同仅约定如任何一方违反合同约定导致交易无法完成情况下对方有权解约索赔，但大多数情况下当事人只是迟延履行，并没有明确表示毁约，为此有必要明确迟延履行义务可以解除合同的期限。
八、修改原合同约定的纠纷仲裁解决方式为诉讼解决方式，即：发生纠纷后任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
深圳二手房律师说明：目前二手房交易的纠纷解决方式不外乎诉讼和仲裁两种，诉讼法官专职，收费低，两审终审，错了有补救途径，易于执行，但不会判决败诉方承担胜诉方的律师费;仲裁仲裁员兼职，可裁决败诉方承担胜诉方不超过仲裁标的10%的律师费，一裁终局，但收费畸高，错了不好纠正，裁决后可能不被执行，综合比较还是建议选择诉讼不要选择仲裁。
卖方：买方：
年月日年月日
网站声明：本文“购买期房八注意（附律师补充协议）”资源信息来自互联网，以学习交流为目的，整合法律法规、政府官网及互联网相关知识，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如果发现有涉嫌抄袭的内容，请联系我们，并提交问题、链接及权属信息，一经查实，本站将立刻删除涉嫌侵权内容。
相关阅读
-
不得返本销售详细阅读
福建省建设厅日前出台《福建省商品房预售管理暂行办法》。该办法将从2006年1月1日起施行，将在维护商品房买卖双方当事人合法权益，规范商品房预售行为等方面发挥重要作用。必备三大条件方可预售根据规定，商品房预售应当符合三大条件：一是房地产开发商已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施...
-
购买期房八注意（附律师补充协议）详细阅读
核心内容：购买期房需要注意些什么事项？购房期房常见的纠纷事项有哪些？下面，法律知识网房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。 深圳律师张茂荣 因房价再度上扬，为防止业主毁约，昨天一法律意识较强的客户特约来律师楼委托本律师对其通过中介签订的期房买卖合同予以法律审查，经审查发现该合同中存在的重大缺陷有： 1...
-
商品房预售合同是否有效的确认详细阅读
正文：商品房预售合同是否有效的确认 按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。笔者认为，不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法...
-
商品房预售有关法律问题详细阅读
核心内容：涉及商品房预售的常见法律问题有哪些？下面，法律知识网房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。 一、签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证(商品房预售许可证制度)。 商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未...
-
“四证”不全的一律不准出售详细阅读
为规范商品房预售行为，山东省建设部门近日明确规定，要强化商品房预售许可管理，"四证"不全和投资比例不达标的商品房开发项目，一律不准预售。山东省规定，要严格查验商品房开发项目的土地使用权证、房地产项目开发经营权证、建设工程规划许可证、施工许可证等"四证"和完成的投资比例，不符合条件的一律不准预售。山东省将加强对新建商...
-
取消还是保留不是简单的问题详细阅读
就像一枚硬币有正反两面，商品房预售制度也不例外。在舆论的聚光灯下，如何看待这一存在十几年的制度，成为大家争论的焦点。 1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。 商品房预...
-
简述取消还是保留不是简单的问题详细阅读
就像一枚硬币有正反两面，商品房预售制度也不例外。在舆论的聚光灯下，如何看待这一存在十几年的制度，成为大家争论的焦点。 1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。 商品房预...
-
购买期房的人如何才能退房？详细阅读
核心内容：购买期房的人如何才能退房?下面，法律知识网房地产小编为您详细介绍期房的退房条件和手续的相关法律问题。 作者：胡文友律师 第一：在开发商有商品房预售许可证商品房销售许可证，并且开发商不存在欺诈的情况下，合同合法有效，这时要解除合同，退房，要看是否符合合同约定的解除合同的条件。 北京市商品房预售合同约...
-
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见详细阅读
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似"购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款"的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力，认购...
-
预购商品房贷款抵押合同详细阅读
核心内容：预购商品房贷款抵押合同主要的条款有哪些？下面，法律kuaiche房地产小编为您详细介绍预购商品房贷款抵押合同的详细内容。 预购商品房贷款抵押合同必须采取书面形式订立，主要条款有： (l)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所; (2)主债权的种类、数额; (3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用...